Nieuwe Brusselse regelgeving over buitensporige huurprijzen: wat verhuurders moeten weten

Deze nieuwe maatregel is van toepassing op alle huurovereenkomsten, ook die welke vóór of op de dag van inwerkingtreding ondertekend zijn.

De Paritaire Huurcommissie: een belangrijke schakel

Centraal in dit systeem staat de Paritaire Huurcommissie. Dit is een neutraal orgaan bestaande uit een gelijke vertegenwoordiging van verhuurders en huurders. De commissie geeft een niet-bindend maar wel objectief advies over de redelijkheid van een huurprijs.

Verzoeken worden binnen twee maanden behandeld, en adviezen zijn publiek toegankelijk en gratis te raadplegen via de website van de commissie.

De commissie kan ook optreden als bemiddelaar tussen partijen en stelt zich tot doel om buitengerechtelijke oplossingen te bevorderen.

Wat is een “referentiehuurprijs”?

De referentiehuurprijs is een indicatieve huurwaarde die gebaseerd is op objectieve parameters zoals:

• Oppervlakte
• Bouwjaar
• Ligging binnen het gewest
• Aanwezigheid van voorzieningen zoals centrale verwarming, extra badkamers, garage, opbergruimte, en het energieprestatieniveau

De hoofdbedoeling van dergelijke referentieprijzen is om potentiële huurders en verhuurders een duidelijk beeld te geven van de huurprijzen in Brussel.

Sinds eind 2021 moeten verhuurders een referentiehuurprijs vermelden in de huurovereenkomst. Sinds november 2024 is ook vermelding in advertenties verplicht.

Er is een online simulator beschikbaar op de website van het Brussels Gewest om de referentiehuurprijs te berekenen, inclusief een marge van 10% om enige onderhandelingsruimte te behouden.

Wat wordt als buitensporige huur beschouwd?

Een huurprijs wordt als buitensporig beschouwd wanneer deze meer dan 20% boven de referentiehuurprijs ligt, zonder dat er kwaliteitsgebreken of uitzonderlijke omstandigheden zijn die dit kunnen verantwoorden.

In zo’n geval kan de huurder een herziening vragen bij de Paritaire Huurcommissie, en eventueel ook via de vrederechter.

Herzieningsprocedures voor korte en lange huurcontracten

De ordonnantie voorziet in een verschil in aanpak afhankelijk van de duur van het huurcontract:

• Korte duur (1 tot 3 jaar): verzoek tot herziening kan na twee maanden na inwerkingtreding van de huur worden ingediend.
• Lange duur: verzoek kan pas na drie maanden na inwerkingtreding van de huur ingediend worden.

Na een advies van de commissie kunnen de partijen via bemiddeling tot een akkoord komen. Indien dit mislukt, of reeds bij aanvang, kan men zich tot de rechter wenden. Deze oordeelt naar billijkheid en kan beslissen om de huurprijs retroactief aan te passen, tot maximaal vier maanden vóór het verzoek.

Opgelet, wanneer de verhuurder reeds een buitensporige huurprijs voor hetzelfde goed heeft moeten herzien, dan kan niet alleen op elk moment van de huurovereenkomst een verzoek tot herziening worden ingediend maar zal, wanneer wordt vastgesteld dat de huurprijs opnieuw buitensporig is, de herziene huurprijs ingaan vanaf de eerste maand van de huurovereenkomst.

Mogelijkheid tot huurverhoging op verzoek van de verhuurder

De regelgeving voorziet ook dat de rechter een huurverhoging kan toestaan wanneer:

• De referentiehuurprijs met minstens 20% is gestegen t.o.v. de huidige huur, én
• Er zijn geen kwaliteitsgebreken die de lagere huurprijs rechtvaardigen.

Bovendien kan een verhoging ook mogelijk zijn als:

• De huurprijs minstens 10% onder de referentiehuurprijs ligt,
• De verhuurder niet-verplichte werken (buiten art. 220 B.H.C.) heeft uitgevoerd, én
• Er geen gebreken aanwezig zijn.

Deze stimulans moet verhuurders aanzetten tot duurzaam en kwalitatief beheer van hun vastgoed.

Conclusie

Als verhuurder in Brussel moet u weten dat u uw huurprijzen niet langer volledig vrij kunt bepalen. U dient er rekening mee te houden dat uw huurprijs herzien kan worden wanneer deze als buitensporig wordt beschouwd. Niet elke buitensporige huurprijs zal automatisch herzien worden, maar u moet uw huurprijs voortaan wel kunnen verantwoorden.

Het Real Estate team van Andersen staat u hierbij graag bij, u kan ons contacteren op +32 2 747 40 07 of info@be.Andersen.com.