Permanente bewoning geen voorwaarde voor opname van woning in het vergunningenregister

Arrest RvVb van 2 oktober 2025, nr. RvVb-A-2526-0072 – Download het arrest hier.

Wat is het vergunningenregister?

Elke Vlaamse gemeente is verplicht een vergunningenregister bij te houden. Dit is een digitale databank waarin per perceel informatie over de ruimtelijke ordening wordt verzameld. Daarin vind je bijvoorbeeld terug welke vergunningen ooit zijn verleend of geweigerd.

Oudere gebouwen staan daar meestal niet in, omdat ze destijds zonder formele vergunning zijn opgericht. De regelgeving voorziet echter mogelijkheden om ook die constructies in het vergunningenregister te laten opnemen, bijvoorbeeld wanneer kan worden aangetoond dat ze vóór 22 april 1962 (de start van de algemene vergunningsplicht) werden gebouwd.

Voor zulke gebouwen geldt dan het zogenaamde vermoeden van vergunning: als kan worden bewezen dat een gebouw vóór 1962 bestond, dan wordt het automatisch geacht vergund te zijn – ook al bestaat hiervoor geen bouwvergunning. Het bewijs van dit vermoeden moet niet alleen betrekking hebben op de oprichting van het gebouw, maar ook op de oorspronkelijke functie waarvoor het destijds werd opgetrokken – bijvoorbeeld als woning, winkel, stal, enzovoort.

Voor eigenaars kan die opname in het vergunningenregister bijzonder interessant zijn, nu het vermoeden van vergunning door de opname bekrachtigd wordt door de gemeente. Dat biedt niet alleen meer rechtszekerheid, maar kan ook de waarde van het pand verhogen.

Feiten van de zaak

Een eigenares van een 19de-eeuws pand in Kapellen vroeg de gemeente om het gebouw – waarvoor geen bouwvergunning bekend is – te laten erkennen als een ‘vergund geachte woning’, omdat het werd opgericht vóór 1962.

De gemeente besloot om het gebouw op te nemen in het vergunningenregister, maar slechts als weekendverblijf. Zo erkende zij wel dat de oprichting inderdaad vóór 1962 heeft plaatsgevonden, maar vond zij dat er geen bewijs voorlag van permanente bewoning om het pand ook als ‘woning’ te laten opnemen.

De eigenares was het hier niet mee eens. Zeker nu zij kon aantonen dat het gebouw minstens sinds de jaren ’50 bekend stond als woonhuis. Zij tekende dan ook beroep aan bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen.

Wat besliste de Raad voor Vergunningsbetwistingen?

De Raad maakt in dit arrest duidelijk dat het begrip ‘woning’ niet afhankelijk is van de vraag of er iemand permanent woont. Een woning is namelijk “elk onroerend goed dat hoofdzakelijk bestemd is voor de huisvesting van een gezin of alleenstaande” (artikel 1.3, §1, 66° van de Vlaamse Codex Wonen).

De Raad benadrukte hiermee dat de gemeentelijke overheid dus geen bijkomende eis van permanente bewoning mag afleiden uit deze definitie. Een gebouw kan perfect als woning beschouwd worden, ook al is het tijdelijk onbewoond of wordt het slechts sporadisch gebruikt.

Het besluit van de gemeente werd dan ook vernietigd.

Conclusie

Met dit arrest herinnert de Raad voor Vergunningsbetwistingen de lokale besturen eraan dat de woonfunctie van een gebouw niet afhangt van het feit of er effectief iemand woont. Een woning blijft een woning zolang ze hoofdzakelijk voor bewoning bestemd is – ook al staat ze tijdelijk leeg of wordt ze slechts sporadisch gebruikt.

---

Aarzel niet om het team real estate van Andersen in Belgium te contacteren voor meer informatie en bijstand in soortgelijke gevallen en procedures voor de Raad voor Vergunningsbetwistingen.
Matias Osorio Olivera (Counsel)