Afbraak – heropbouw: in welke gevallen kan het btw-tarief van 6% worden toegepast?

De programmawet van 18 juli 2025 heeft een permanent regime ingevoerd, van toepassing vanaf 1 juli 2025, dat in bepaalde gevallen toelaat het verlaagde btw-tarief van 6% toe te passen, zowel op de onroerende werken als op de verkoop van een heropgebouwde woning.

Gelet op de complexiteit van het regime en het groot aantal te verifiëren voorwaarden, heeft ons kantoor een tool ontwikkeld waarmee snel kan worden beoordeeld of een project in aanmerking komt voor het btw-tarief van 6% in het kader van afbraak en heropbouw.

Om de werking van deze tool beter te begrijpen, is het nuttig om kort de verschillende toepasselijke regimes in herinnering te brengen.

1. De regimes die van toepassing zijn op onroerende werken

Wanneer de werken betrekking hebben op de afbraak van een gebouw gevolgd door de heropbouw van een woning, kan het btw-tarief van 6% in drie situaties worden toegepast.

1.1 Heropbouw bestemd voor de eigen bewoning van de bouwheer

Het eerste regime betreft de situatie waarin een natuurlijke persoon een gebouw laat slopen om er zijn eigen woning op te heropbouwen.

Het verlaagde tarief kan worden toegepast op voorwaarde onder meer dat:

• de woning wordt gebruikt als enige en eigen woning van de bouwheer;
• de bouwheer er zonder uitstel zijn domicilie vestigt;
• de bewoonbare oppervlakte niet meer bedraagt dan 200 m²;
• aan deze voorwaarden wordt voldaan tot en met 31 december van het vijfde jaar volgend op dat van de eerste ingebruikneming of bewoning van het gebouw.

Dit regime is in essentie gericht op particulieren die hun woning heropbouwen op een perceel waarop zich een bestaand gebouw bevindt.

1.2 Heropbouw bestemd voor verhuur in het kader van het sociaal beleid

Het tarief van 6% kan eveneens worden toegepast wanneer het heropgebouwde gebouw wordt verhuurd in het kader van het sociaal beleid.

In dat geval moet de bouwheer (natuurlijke persoon of rechtspersoon) de woning voor een minimale duur tot en met 31 december van het vijftiende jaar volgend op dat van de eerste ingebruikneming of bewoning van het gebouw verhuren aan een actor in het sociaal woonbeleid, zoals een sociaal verhuurkantoor, een sociale huisvestingsmaatschappij of een andere erkende organisatie binnen het sociaal woonbeleid.

In dit regime geldt geen maximale oppervlaktevoorwaarde, het is in hoofdzaak gericht op investeringen bestemd voor sociaal wonen.

1.3 Heropbouw bestemd voor private verhuur op lange termijn

Een derde regime betreft de heropbouw van een woning bestemd voor private verhuur op lange termijn.

In dit geval:

• moet de woning rechtstreeks worden verhuurd aan een natuurlijke persoon die er zijn hoofdverblijfplaats zal vestigen;
• mag de bewoonbare oppervlakte niet meer bedragen dan 200 m²;
• moet de verhuur worden aangehouden tot en met 31 december van het vijftiende jaar volgend op dat van de eerste ingebruikneming of bewoning van de woning.

Dit regime is voornamelijk gericht op investeringsprojecten in langetermijnverhuur.

2. Het regime dat van toepassing is op de verkoop van een heropgebouwde woning

Sinds de hervorming die op 1 juli 2025 in werking is getreden, kan het tarief van 6% ook worden toegepast op de levering (verkoop) van een heropgebouwde woning na afbraak, met name in het kader van vastgoedontwikkelingsprojecten.

In dat geval moet de verkrijger de woning bestemmen voor één van de volgende drie doeleinden:

• eigen bewoning (enige en eigen woning);
• verhuur in het kader van het sociaal woonbeleid;
• private verhuur op lange termijn.

Er dient evenwel een belangrijk onderscheid te worden gemaakt: in geval van eigen bewoning of private verhuur is de maximale bewoonbare oppervlakte bij de levering van de woning beperkt tot 175 m².

3. Een regime onderworpen aan meerdere algemene voorwaarden

Naast de specifieke voorwaarden eigen aan elke situatie, veronderstelt de toepassing van het verlaagde tarief dat aan verschillende algemene voorwaarden wordt voldaan.

Tot de belangrijkste voorwaarden behoren onder meer:

• het bestaan van een daadwerkelijke afbraak gevolgd door een heropbouw;
• de uitvoering van het project op hetzelfde kadastraal perceel;
• de bestemming van het heropgebouwde gebouw tot een private woning;
• de naleving van de oppervlakte- en bestemmingsvoorwaarden die eigen zijn aan elk regime.

De toepassing van het verlaagde tarief is bovendien afhankelijk van de naleving van bepaalde administratieve formaliteiten. Zo moet met name vóórdat de btw verschuldigd wordt voor de betrokken handeling, een aangifte worden ingediend bij de administratie via de formulieren 111 die beschikbaar zijn in MyMinfin.

Naargelang de bestemming van het heropgebouwde gebouw moeten verschillende formulieren worden gebruikt:

• 111_1-01/07/2025: eigen bewoning;
• 111_2-01/07/2025: sociale verhuur;
• 111_3-01/07/2025: levering (verkoop);
• 111_5-01/07/2025: private verhuur op lange termijn.

Conclusie

Het btw-regime dat van toepassing is op afbraak en heropbouw vormt vandaag een belangrijk fiscaal instrument voor vastgoedprojecten, maar de toepassing ervan blijft technisch gelet op de talrijke voorwaarden die door de wetgeving worden opgelegd.

De tool die door ons kantoor werd ontwikkeld, maakt het mogelijk om snel een eerste indicatie te verkrijgen van de mogelijke toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6%.

Ons kantoor staat uiteraard tot uw beschikking voor elke specifieke vraag met betrekking tot de toepassing van het verlaagde btw-tarief in het kader van een afbraak- en heropbouwproject.