Bouwrecht & Aansprakelijkheid van de architect

Feiten in een notendop

In dit dossier had een bouwheer, bijgestaan door een architect, een aannemingsovereenkomst gesloten met een aannemer die niet beschikte over de vereiste toegang tot het beroep. Die aannemingsovereenkomst werd daarom nietig verklaard. De bouwheer stelde dat de architect aansprakelijk was omdat hij had nagelaten deze toegang te controleren en hierover te adviseren.

De appelrechter had geoordeeld dat de architect niet aansprakelijk was, aangezien hij de aannemer zou hebben afgeraden omwille van technische en financiële risico’s.

Het Hof van Cassatie vernietigt die beslissing.

Wat zegt het Hof van Cassatie?

Het Hof bevestigt dat de wettelijke en deontologische plichten van de architect verder gaan dan louter technische of financiële beoordeling van de aannemer.

Het Hof oordeelt uitdrukkelijk dat:

• de plicht tot advies en bijstand van de architect meebrengt dat hij
  de bouwheer moet informeren over de regelgeving inzake toegang tot het beroep én
• moet nagaan of de aannemer effectief over deze toegang beschikt op het ogenblik van het sluiten van de aannemingsovereenkomst.

Dat volgt uit:

• artikel 4 van de wet van 20 februari 1939 (verplichte tussenkomst van de architect bij vergunningsplichtige werken), en
• artikel 22 van de deontologische code van de Orde van Architecten, dat de architect verplicht de bouwheer bij te staan bij de keuze van de aannemer en hem te wijzen op de geboden waarborgen.

Het Hof stelt bovendien dat een rechter niet mag volstaan met vast te stellen dat de architect technische of financiële waarschuwingen gaf. Hij moet ook onderzoeken of de architect zijn juridische controleplicht met betrekking tot de toegang tot het beroep heeft nageleefd.

Belang voor de praktijk

Dit arrest heeft belangrijke gevolgen voor zowel architecten als bouwheren:

Voor architecten:

De zorgplicht is ruim en actief:

• Niet alleen waarschuwen voor lage prijzen of technische zwakheden,
• maar ook controleren of de aannemer wettelijk bevoegd is om de werken uit te voeren (toegang tot het beroep, registratie, enz.).

Het niet uitvoeren van deze controle kan leiden tot contractuele aansprakelijkheid wanneer de aannemingsovereenkomst nietig blijkt.

Voor bouwheren:

Het arrest versterkt hun bescherming:

• Zij mogen erop vertrouwen dat de architect hen niet alleen technisch, maar ook juridisch begeleidt bij de keuze van de aannemer.
• Indien een niet-bevoegde aannemer wordt aangesteld, kan de architect daarvoor aansprakelijk worden gesteld.

Conclusie

Met dit arrest onderstreept het Hof van Cassatie dat de rol van de architect meer is dan een technisch ontwerper of prijsadviseur. Hij is een sleutelbewaker van de wettigheid en veiligheid van het bouwproces.
De controle van de toegang tot het beroep van de aannemer maakt daar integraal deel van uit en kan niet worden genegeerd of afgedaan met loutere waarschuwingen over prijs of kwaliteit.

Voor een uitgebreid overzicht van de wetgeving die van toepassing is op de vastgoedsector in Vlaanderen en Brussel kunt u de nieuwe “Vastgoedcodex” raadplegen, gepubliceerd in samenwerking met KnopsPublishing. Koop hier een exemplaar (print of download): https://nl.knopspublishing.be/shop/boeken/burgerlijk-recht/vastgoedcodex-vlaanderen-brussel-2025-2026/

---

Voor meer informatie of bijstand kan u steeds terecht bij het Real Estate team van Andersen in Belgium.
Ulrike Beuselinck (Partner – Mediator) & Koen De Puydt (Managing Partner)