Heropbouw van vernielde of beschadigde zonevreemde woning: Geen tijdsdruk zonder duidelijk verzekeringsbedrag.
De Raad voor Vergunningsbetwistingen (RvVb) vernietigde onlangs een beslissing van de provincie Oost-Vlaanderen die een omgevingsvergunning weigerde voor de heropbouw van een afgebrande, zonevreemde woning. De RvVB oordeelde dat de termijn waarbinnen de aanvraag voor zo’n vergunning moet worden ingediend, pas een aanvang neemt van zodra er zekerheid bestaat over het toegekende verzekeringsbedrag.
Arrest RvVb 18 september 2025, nr. RvVb-A-2526-0037.
Wat was er aan de hand?
De eigenaar van een woning verloor zijn huis na een brand in 2016. Deze woning was zonevreemd, aangezien ze gelegen was in agrarisch gebied, een zone waar residentiële bebouwing doorgaans niet is toegestaan. De eigenaar wou op dezelfde plaats een nieuwe woning bouwen en diende hiervoor verschillende vergunningsaanvragen in, die telkens geweigerd werden.
De laatste aanvraag dateerde van 2023, en werd door de provincie geweigerd omdat zij te laat was ingediend. Volgens de provincie moest de aanvraag binnen drie jaar na toekenning van het verzekeringsbedrag gebeuren – zoals bepaald in artikel 4.4.21 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO).
De provincie baseerde zich hierbij op een brief van de brandverzekeraar uit 2017, waarin een bepaald verzekeringsbedrag werd toegekend aan de aanvrager. Volgens de provincie begon de termijn van drie jaar op dat moment te lopen, waardoor de aanvraag uit 2023 te laat zou zijn.
De eigenaar was het hier niet mee eens, en voerde onder meer aan dat er tussen hem en de verzekeraar betwisting bestaat over het verzekeringsbedrag. Een betwisting die intussen ook werd voorgelegd aan de burgerlijke rechter, zodat het reeds toegekende verzeringsbedrag nog kan wijzigen.
Wat besliste de Raad voor Vergunningsbetwistingen?
De Raad preciseerde dat de driejaarstermijn pas begint te lopen vanaf het moment waarop de eigenaar zekerheid heeft over het volledige verzekeringsbedrag. Omdat de eigenaar en zijn verzekeraar het vanaf het begin oneens waren over de berekening van de brandschade, en dit geschil ook hebben voorgelegd aan de burgerlijke rechter, vond de Raad dat er nog geen duidelijkheid bestond over het uiteindelijke verzekeringsbedrag.
Volgens de Raad heeft de provincie dan ook onterecht geoordeeld dat de aanvraag te laat was ingediend. De Raad vernietigde bijgevolg de weigering van de vergunningsaanvraag en verplichtte de provincie om een nieuwe beslissing te nemen.
Waarom is dit arrest belangrijk?
Dit arrest verduidelijkt hoe de driejaarstermijn van artikel 4.4.21 VCRO moet worden geïnterpreteerd. Zolang er een reële betwisting bestaat over het volledige verzekeringsbedrag, kan het bestuur niet zomaar stellen dat de termijn voor de indiening van een aanvraag verlopen is.
Enerzijds biedt deze beslissing hoop voor eigenaars van zonevreemde woningen die door overmacht zijn vernield en die door lange verzekeringsprocedures dreigen uit de boot te vallen. Anderzijds kunnen deze eigenaars hier voortaan ook op steunen om de driejaarstermijn zo veel mogelijk te rekken.
Conclusie
De Raad bevestigt dat de regeling uit artikel 4.4.21 VCRO bedoeld is om eigenaars van zonevreemde woningen te beschermen tegen pech en overmacht.
Wie in een gelijkaardige situatie zit, doet er goed aan tijdig juridisch advies in te winnen: de interpretatie van de termijnen en voorwaarden in artikel 4.4.21 VCRO blijft complex, maar kan dus doorslaggevend zijn om al dan niet een vergunning te kunnen bekomen in geval van overmacht.
Aarzel niet om het team real estate van Andersen in Belgium te contacteren voor meer informatie en bijstand in soortgelijke gevallen en procedures voor de Raad voor Vergunningsbetwistingen.
Matias Osorio Olivera
Counsel
Meer weten over dit onderwerp?
Ik zoek een expert in
Zie meer artikelen
28.07.2026
•Handels- en Economisch Recht, Andersen in Belgium
Het einde van de douanevrijstelling van 150 euro: de Europese Unie voert een forfaitair recht van 3 euro in op kleine zendingen
Sinds 1 juli 2026 geldt voor invoer van goederen met geringe waarde uit derde landen een nieuwe douaneregeling. Verordening (EU) 2026/382 van de Raad van 11 februari 2026 tot wijziging van Verordening (EG) nr. 1186/2009 wat betreft de afschaffing van de op een drempel gebaseerde vrijstelling van douanerechten, schaft de vrijstelling van invoerrechten voor zendingen met een intrinsieke waarde van minder dan € 150 af. Tegelijkertijd wordt, als overgangsmaatregel, in bepaalde gevallen een forfaitair douanerecht van € 3 per artikel ingevoerd. Deze hervorming vormt een van de eerste onderdelen van de ingrijpende hervorming van de Europese douane-unie die de Europese Commissie heeft opgestart om de douaneregels aan te passen aan de sterke groei van de wereldwijde e-commerce.
10.07.2026
•Fiscaal recht, Andersen in Belgium
Fiscaliteit van auteursrechten: afschaffing van de forfaitaire raming van kosten
De programmawet van 30 mei 2026 heeft - met terugwerkende kracht tot 1 januari 2026 - een voorwaarde toegevoegd aan de forfaitaire raming van de kosten die aftrekbaar zijn van de bruto-inkomsten uit auteursrechten en naburige rechten.
08.07.2026
•Vastgoed, Huur en Mede-eigendom, Andersen in Belgium
De driemaalregel blijft overeind: Raad van State brengt duidelijkheid over huurdersselectie
Mag een verhuurder een kandidaat-huurder weigeren omdat diens inkomen minder bedraagt dan drie keer de huurprijs? Die vraag staat al jaren centraal in het debat over discriminatie bij verhuur. In een arrest van 30 maart 2026 heeft de Raad van State zich voor het eerst expliciet uitgesproken over deze zogenaamde "driemaalregel". Het arrest biedt belangrijke verduidelijking voor verhuurders, vastgoedinvesteerders en vastgoedmakelaars. De Raad van State beslist niet dat de driemaalregel in alle omstandigheden automatisch toegelaten is. Wel oordeelt de Raad dat het hanteren van een inkomensvereiste van drie keer de huurprijs en lasten niet op zichzelf disproportioneel is en dus niet zonder meer als verboden discriminatie op grond van vermogen kan worden beschouwd.
08.07.2026
•Handels- en Economisch Recht, Andersen in Belgium
Sales zonder seizoenen? De Belgische Raad van State vernietigt het verbod om reclame te maken voor “sales” buiten de officiële soldenperiodes
Op 20 mei 2026 heeft de Belgische Raad van State in drie richtinggevende arresten (nrs. 266.735, 266.736 en 266.737) geoordeeld dat het Belgische verbod om de termen soldes, solden, sales en Schlussverkauf te gebruiken buiten de wettelijke winter- en zomersoldenperiodes onverenigbaar is met het recht van de Europese Unie en niet langer kan worden gehandhaafd.