Wie het RUP betaalt, riskeert de vergunning

De gangbare praktijk

Een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) is het instrument waarmee een gemeente, provincie of de Vlaamse overheid vastlegt welke bestemming gronden krijgen en wat er precies mag worden gebouwd. Het RUP is in die zin de opvolger van de vroegere gewestplannen en bijzondere plannen van aanleg (BPA).

De opmaak van een RUP brengt een aanzienlijk kostenplaatje met zich mee. Dit is onder meer te wijten aan de procesbegeleiding en de inzet van studiebureaus voor zowel de planvorming als de verplichte milieueffectenrapportage (m.e.r.).

Veel gemeenten laten die kosten daarom geheel of gedeeltelijk betalen door de ontwikkelaar, die baat heeft bij de herbestemming. Dat gebeurt in de regel via een samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente en de ontwikkelaar.

Visie van de Raad voor Vergunningsbetwistingen

Die gangbare praktijk kan echter botsen met artikel 1.1.4 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO). Dat artikel bepaalt namelijk dat ruimtelijke ordening de behoeften van de samenleving in haar geheel moet afwegen, en niet in de eerste plaats de belangen van één private partij. Dat blijkt uit een arrest van de Raad voor Vergunningsbetwistingen van 17 september 2026 (RVVB-2627-0046).

In deze zaak plande de stad Antwerpen samen met twee ontwikkelaars een woonproject van 86 kavels op de site Hoekakker in Ekeren-Donk. Het onderliggende RUP dateert van 2018 en kwam tot stand op basis van een masterplan dat de ontwikkelaars zelf lieten opmaken.

De stad en de ontwikkelaars sloten daarvoor een samenwerkingsovereenkomst. De ontwikkelaars verbonden zich ertoe de volledige opmaak van het RUP te financieren, inclusief de kosten van studiebureaus, de m.e.r.-screening en een deel van de personeelskosten van de stad. Bij niet-betaling kon de stad het project zelfs opschorten.

Volgens de Raad kan in zo’n geval niet langer gesproken worden van een loutere kostenvergoeding. De samenwerkingsovereenkomst koppelde de opmaak van het RUP immers inhoudelijk aan het masterplan van de ontwikkelaars en gaf hen een belangrijke rol in het planproces. Daardoor kon de indruk ontstaan dat hun private belangen mee bepalend waren voor de totstandkoming van het RUP.

De Raad liet het RUP daarom buiten toepassing. Omdat de omgevingsvergunning op dat RUP steunde, werd die vergunning consequent vernietigd. De Vlaamse overheid moet nu binnen vijf maanden een nieuwe beslissing nemen over de vergunningsaanvraag.

Wat betekent dit voor u?

Samenwerkingsovereenkomsten waarbij een ontwikkelaar geheel of gedeeltelijk betaalt voor een RUP, zijn geen alleenstaand fenomeen. Tal van gemeenten in Vlaanderen werken op een vergelijkbare manier, zeker bij grotere private ontwikkelingsprojecten die een herbestemming vereisen.

Overweegt u als ontwikkelaar of grondeigenaar om bij te dragen aan de opmaak van een RUP? Laat de samenwerkingsovereenkomst dan vóór ondertekening grondig juridisch toetsen. Ook wie al een vergunning heeft op basis van een RUP dat op een gelijkaardige manier tot stand kwam, doet er goed aan de juridische risico’s in kaart te brengen. Dit geldt eveneens voor gemeenten die dergelijke overeenkomsten hebben afgesloten of overwegen.

Voor bezwaar- of beroepsindieners biedt dit dan weer een potentieel nieuw argument om een omgevingsvergunning succesvol aan te vechten.

Onze specialisten van Team Real Estate staan u graag bij met advies over ontwikkelingsvraagstukken, RUP’s en omgevingsvergunningen.