Hof van Cassatie bevestigt de persoonlijke deontologische aansprakelijkheid van elke individuele vastgoedmakelaar, ook binnen een vastgoedgroep

De zaak draait om de deontologische verantwoordelijkheid van een vastgoedmakelaar die werkzaam was binnen een grotere vastgoedgroep.

Het Hof bevestigt een fundamenteel principe: wie als vastgoedmakelaar is ingeschreven bij het BIV, blijft altijd persoonlijk deontologisch verantwoordelijk voor zijn handelen, ongeacht de organisatie waarin hij werk

De zaak

Een vastgoedmakelaar had jarenlang dossiers beheerd binnen zijn eigen kantoor.
Na de overname van dat kantoor door een grote vastgoedgroep bleef hij actief als zelfstandig medewerker binnen die structuur.

Na klachten over onder meer:

• onregelmatige contracten,
• administratieve tekortkomingen,
• niet-naleving van de beroepsregels,

werd hij tuchtrechtelijk vervolgd door het BIV.

De Kamer van Beroep had hem vrijgesproken omdat de bestuurder van de vastgoedgroep zich als “deontologisch verantwoordelijke” had gepresenteerd en bepaalde fouten had laten rechtzetten.

Cassatie: verantwoordelijkheid kan niet worden uitbesteed

Het Hof van Cassatie vernietigt die beslissing.

Het Hof stelt duidelijk dat:

het feit dat een andere vastgoedmakelaar, een bestuurder of een vastgoedgroep zich als deontologisch verantwoordelijke aandient of tekortkomingen corrigeert, geen invloed heeft op de persoonlijke tuchtrechtelijke aansprakelijkheid van de makelaar die de inbreuken heeft begaan.

De deontologische verantwoordelijkheid is:

• persoonlijk,
• onoverdraagbaar,
• en volgt de BIV-inschrijving van de makelaar, niet de interne structuur van het kantoor.

Waarom dit arrest zo belangrijk is?

Dit arrest doorbreekt een praktijk waarbij individuele vastgoedmakelaars zich konden verschuilen achter:

• een groepsstructuur,
• een vennootschap,
• of een formele “verantwoordelijke” zoals een bestuurder van een kantoor waarbinnen hij als zelfstandige medewerker actief is

Cassatie maakt duidelijk:

de tuchtrechter kijkt naar de persoon die de handeling heeft gesteld, niet naar het organigram van het kantoor.

Zelfs wanneer de makelaar:

• geen bestuurder is,
• onder instructies werkt.

of deel uitmaakt van een groter netwerk.

Gevolgen voor de sector

Voor vastgoedkantoren en -groepen betekent dit:

• elke ingeschreven vastgoedmakelaar een eigen tuchtrechtelijk risico draagt;
• interne compliance-structuren niet beschermen tegen persoonlijke sancties.

Voor cliënten:

• zij kunnen zich richten tot de concrete vastgoedmakelaar die hun dossier behandelde,
• niet enkel tot een anonieme vennootschap.

Conclusie

Het Hof van Cassatie bevestigt hiermee een essentieel uitgangspunt van het vastgoedberoep:
Deontologie is persoonlijk. Wie als vastgoedmakelaar optreedt, blijft daar zelf voor verantwoordelijk,  ongeacht het kantoor of de structuur waarin hij werkt.

Voor een uitgebreid overzicht van de wetgeving die van toepassing is op de vastgoedsector in Vlaanderen en Brussel kunt u de nieuwe “Vastgoedcodex” raadplegen, gepubliceerd in samenwerking met KnopsPublishing. Koop hier een exemplaar (print of download): https://nl.knopspublishing.be/shop/boeken/burgerlijk-recht/vastgoedcodex-vlaanderen-brussel-2025-2026/

---

Voor meer informatie over dit onderwerp kan u steeds terecht bij het Real Estate team van Andersen.
Ulrike Beuselinck  (Partner – Mediator) & Koen De Puydt (Managing Partner)