Aankoop van een enige, eigen woning in Vlaanderen? Verstrenging van de toepassingsvoorwaarden van het verlaagd verkooprecht van 2% vanaf 1 januari 2026.

Vanaf 1 januari 2026 worden deze toepassingsvoorwaarden verstrengd. De Vlaamse decreetgever wil op die manier het voordeel van het verlaagd tarief voorbehouden voor kopers die de woning ook effectief zullen bewonen. Daarnaast worden een aantal klassieke planningsscenario’s voortaan uitgesloten, zoals bijvoorbeeld de gesplitste aankoop.  

Op 10 februari 2026 publiceerde VLABEL bovendien een administratief standpunt waarin zij verduidelijkt hoe zij de nieuwe voorwaarden concreet zal toepassen.

Hieronder zetten we de drie belangrijkste wijzigingen voor u helder op een rij.

1. Minstens 1 jaar écht gedomicilieerd blijven

Tot eind 2025 volstond het dat u zich binnen 3 jaar na het verlijden van de authentieke aankoopakte inschreef (uw domicilie vestigde) op het adres van de woning.

Vanaf 1 januari 2026 komt daar als extra voorwaarde bij dat die inschrijving minstens één jaar ononderbroken moet worden behouden. Deze verplichting geldt per koper afzonderlijk.

Stel bijvoorbeeld dat u samen met uw partner een woning koopt en er gezamenlijk jullie domicilie vestigt. Uw partner verplaatst echter reeds na 6 maanden zijn/haar domicilie (bijv. omwille van relationele problemen), terwijl u gedomicilieerd blijft in de woning. In deze situatie kunnen beide partners het voordeel van het verlaagd tarief verliezen, ook al bleef partner B wél netjes zitten (behoudens overmacht).  

2. Aankoop in “volle eigendom” (gesplitste aankoop wordt uitgesloten)

Vanaf 2026 wordt het verlaagd tarief louter voorbehouden voor aankopen in volle eigendom. Dat is een belangrijke wijziging, aangezien gesplitste aankopen (waarbij de volle eigendom wordt opgesplitst tussen vruchtgebruik en blote eigendom) hierdoor niet langer zullen kunnen genieten van het verlaagd tarief.

De impact hiervan kan worden geïllustreerd met de volgende voorbeelden :

• A koopt 30% volle eigendom en B koopt 70% volle eigendom – beide verrichtingen kunnen onder het verlaagd tarief vallen
• A koopt 98% vruchtgebruik en 1% volle eigendom en B koopt 98% blote eigendom en 1% volle eigendom – beide personen kunnen verlaagd tarief genieten op hun 1% aandeel in volle eigendom, terwijl het tarief van 12% van toepassing is op het aandeel in vruchtgebruik respectievelijk blote eigendom
• A koopt 50% vruchtgebruik, B koopt 50% blote eigendom en C koopt 50% volle eigendom – de aankopen van A en B vallen onder het tarief van 12% en de aankoop van C valt onder het verlaagd tarief.

De gesplitste aankoop is overigens een veel gebruikte techniek binnen het kader van een successieplanning.  Vaak gaat het om ouders die het vruchtgebruik verwerven en de kinderen (of een kind) de blote eigendom. Het voordeel van de gesplitste aankoop is dat de ouders nog zelf voordeel halen uit het onroerend goed. Zij kunnen dat nog bewonen of er huurinkomsten uit genereren. Eenmaal zij overleden zijn, dooft hun vruchtgebruik uit en wordt het kind of de kinderen volle eigenaar van het pand.

Voor verkoopovereenkomsten gesloten vóór 1 januari 2026 kon een gesplitste aankoop in één en dezelfde akte in bepaalde gevallen nog onder het verlaagd tarief vallen voor de koper(s) die natuurlijke persoon zijn, voor zover ook aan de andere voorwaarden werd voldaan.

Dat betekende concreet dat wanneer in één akte de ene koper het vruchtgebruik en de andere koper de blote eigendom verwierf, het verlaagd tarief nog kon worden toegepast in hoofde van de koper die een natuurlijke persoon was en die aan de overige voorwaarden voldeed (zoals het ontbreken van verhinderend onroerend bezit en de domicilieverplichting). De voorwaarde dat de “geheelheid van de volle eigendom” moest worden verkregen, werd toen beoordeeld op het niveau van de gezamenlijke verkrijging in dezelfde akte.

Met andere woorden: zolang de volle eigendom gezamenlijk en gelijktijdig werd verworven, kon de natuurlijke persoon in bepaalde gevallen nog aanspraak maken op het 2%-tarief voor zijn deel.

Voor verkoopovereenkomsten gesloten vanaf 1 januari 2026 wijzigt deze situatie : het verlaagd tarief kan niet langer worden toegepast op de verwerving van vruchtgebruik of blote eigendom. Enkel eventuele “stukjes” volle eigendom die tegelijk zouden worden verworven, kunnen nog genieten van het verlaagd tarief (en het overige aan 12%).

Stel bijvoorbeeld dat A en B natuurlijke personen zijn. In dezelfde akte verwerft A 1% in volle eigendom en 98% in vruchtgebruik, terwijl B 1% in volle eigendom en 98% in blote eigendom verwerft.

Het verlaagd tarief van 2% kan in dat geval enkel worden toegepast op het gedeelte dat elk van hen in volle eigendom aankoopt (namelijk 1%). Op het gedeelte dat wordt verworven in vruchtgebruik respectievelijk blote eigendom, is het gewone tarief van 12% verschuldigd.

3. Aankoop door uitsluitend natuurlijke personen (gezamenlijke aankoop met vennootschap wordt uitgesloten)

Bij een gezamenlijke aankoop door een natuurlijke persoon en een vennootschap van een onverdeeld aandeel in volle eigendom, kon de natuurlijke persoon tot eind 2025 nog genieten van het verlaagd tarief (mits er werd voldaan aan de overige voorwaarden).

Vanaf 2026 moet de aankoop van de enige, eigen woning uitsluitend door natuurlijke personen gebeuren.

Als gevolg hiervan zal de natuurlijke persoon – in het gegeven voorbeeld – niet langer kunnen genieten van het verlaagd tarief op zijn onverdeeld aandeel in volle eigendom, tenzij in het geval van afzonderlijke, juridisch afgebakende delen (bv. opgesplitst via basisakte of via plan van afbakening met voorafgaande nieuwe perceelsidentificatie, met vermelding in de notariële akte).

Wat als u nog een andere woning bezit? (het “causaal verband”)

Om van het 2%-tarief te kunnen genieten, mag u op de datum van de notariële aankoopakte in principe geen volle eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond.

Er bestaat echter een uitzondering, het zogenaamde causaal verband. Dit betekent dat u toch onmiddellijk aan 2% kan kopen, op voorwaarde dat u zich ertoe verbindt uw andere woning binnen een bepaalde termijn (meestal twee jaar) te verkopen én dat er een duidelijk verband bestaat tussen die verkoop en de aankoop van uw nieuwe woning.

Verkoopt u het andere pand niet tijdig, dan kan het voordeel alsnog worden teruggevorderd.

Inwerkingtreding en overgangsrecht : wat is het kantelpunt ?

De verstrenging van de toepassingsvoorwaarden geldt voor verkoopovereenkomsten afgesloten vanaf 1 januari 2026. Met andere woorden: de datum van uw onderhandse overeenkomst (compromis) vormt het kantelpunt.

• Compromis getekend vóór 1 januari 2026 → in principe blijft de oude (soepelere) regeling spelen, ook al volgt de notariële akte pas later
• Compromis getekend vanaf 1 januari 2026 → u valt onder de nieuwe, strengere regeling

Wat betekent dit in de praktijk?

De boodschap is eenvoudig : het verlaagd tarief blijft behouden, maar de Vlaamse overheid wil dat het voordeel terechtkomt bij wie effectief een enige, eigen koopt en er zich ook effectief duurzaam vestigt.

Plant u een aankoop met meerdere kopers, is er een vennootschap betrokken of denkt u aan een gesplitste aankoop? Dan is het aangewezen om vooraf te laten nagaan welk tarief in uw concrete situatie van toepassing zal zijn en welke voorwaarden u nadien effectief moet naleven.

---

Wenst u hierover meer informatie of een concrete analyse op maat van uw dossier? Neem gerust contact op met het Tax en Real Estate Team van Andersen voor gericht juridisch advies.
Emilie Javid Milani (Senior Associate – Real Estate) & Pieterjan Smeyers (Partner – Tax)