De driemaalregel blijft overeind: Raad van State brengt duidelijkheid over huurdersselectie

De feiten

Een koppel stelde zich kandidaat voor de huur van een appartement in Sint-Lambrechts-Woluwe. De maandelijkse huur bedroeg 1.395 euro, vermeerderd met 195 euro vaste lasten.

De kandidaat-huurders beschikten over een gezamenlijk netto-inkomen van ongeveer 4.200 euro per maand. Dat inkomen voldeed aan de vaak gehanteerde norm van drie keer de basishuur, maar niet aan drie keer de totale maandelijkse woonkost inclusief lasten.

De eigenaars wezen de kandidatuur af omdat zij een hogere solvabiliteit wensten. Daarop werd een klacht wegens discriminatie ingediend. De Brusselse administratie legde de verhuurders een administratieve boete van 800 euro op wegens discriminatie op grond van vermogen.

De Raad van State vernietigt die beslissing.

Wat zegt de Raad van State?

De Raad bevestigt eerst dat de financiële draagkracht van een kandidaat-huurder een relevant selectiecriterium kan zijn.

De Brusselse regelgeving laat verhuurders immers uitdrukkelijk toe om informatie op te vragen over de financiële middelen van een kandidaat om diens vermogen om de huurverplichtingen na te komen te beoordelen. Het nagestreefde doel – het beperken van het risico op wanbetaling – is volgens de Raad legitiem.

Vervolgens onderzoekt de Raad of de Brusselse administratie voldoende heeft aangetoond dat de toepassing van de driemaalregel in dit concrete geval disproportioneel was.

Dat blijkt niet het geval.

Volgens de Raad heeft de administratie wel gesteld dat de verhuurders verder gingen dan een normale afdekking van het risico op wanbetaling, maar zij heeft onvoldoende gemotiveerd waarom dat zo zou zijn. Evenmin verduidelijkt zij welke maatstaf dan wél als aanvaardbaar moet worden beschouwd. Zonder die onderbouwing kan niet worden vastgesteld dat de gehanteerde solvabiliteitsvoorwaarde het redelijke proportionaliteitsverband overschrijdt.

De Raad wijst bovendien op het feit dat de wetgever bekend was met de praktijk waarbij verhuurders nagaan of een kandidaat over inkomsten beschikt die ongeveer drie keer de huur bedragen. Hoewel deze praktijk nergens wettelijk is verankerd, werd zij evenmin verboden of als discriminerend bestempeld.

Wat betekent dit voor verhuurders?

Het arrest biedt meer rechtszekerheid dan voorheen.

Wat lijkt toegelaten?

• De solvabiliteit van kandidaat-huurders beoordelen op basis van hun financiële middelen.
• Rekening houden met de totale woonkost, inclusief lasten.
• De driemaalregel gebruiken als onderdeel van de solvabiliteitsanalyse.
• Kandidaturen vergelijken op basis van objectieve financiële criteria.

Waar blijft voorzichtigheid geboden?

Het arrest geeft geen onbeperkte vrijgeleide.

De Raad van State heeft niet geoordeeld dat elke toepassing van de driemaalregel automatisch rechtmatig is. De Raad heeft enkel vastgesteld dat de Brusselse administratie onvoldoende motiveerde waarom de regel in dit concrete dossier disproportioneel zou zijn.

Ook blijven de bestaande discriminatieregels volledig van toepassing. Verhuurders mogen geen rekening houden met de aard of oorsprong van inkomsten. Het maakt dus geen verschil of inkomsten afkomstig zijn uit arbeid, pensioen, werkloosheid, invaliditeit of maatschappelijke dienstverlening.

Daarnaast blijft het aangewezen om een kandidatuurdossier in zijn geheel te beoordelen. Financiële reserves, spaargelden of andere waarborgen kunnen in bepaalde gevallen eveneens relevant zijn voor de beoordeling van de solvabiliteit.

Wat betekent dit voor kandidaat-huurders?

Kandidaat-huurders die niet voldoen aan een klassieke inkomensnorm doen er goed aan hun dossier zo volledig mogelijk samen te stellen.

Het arrest toont aan dat een beoordeling vaak gebaseerd wordt op de informatie die de kandidaat zelf aanreikt. Wie naast loonfiches ook andere relevante elementen kan voorleggen – zoals spaargelden of bijkomende garanties – vergroot zijn kansen om zijn solvabiliteit aan te tonen.

Besluit

Met dit arrest brengt de Raad van State belangrijke nuance in het debat rond discriminatie en huurdersselectie.

De driemaalregel wordt niet wettelijk verankerd, maar evenmin als discriminerend op zich afgewezen. Verhuurders mogen de solvabiliteit van kandidaat-huurders blijven beoordelen en daarbij objectieve financiële criteria hanteren. Tegelijk blijft elke selectiebeslissing onderworpen aan een proportionaliteitstoets.

Voor verhuurders, vastgoedinvesteerders en vastgoedmakelaars is dit arrest dan ook een belangrijke bevestiging dat een zorgvuldig onderbouwde solvabiliteitscontrole perfect verenigbaar kan zijn met de Brusselse antidiscriminatieregels.

Vragen over huurdersselectie, discriminatierisico’s of verhuurgeschillen?

Het Real Estate-team van Andersen begeleidt verhuurders, vastgoedinvesteerders en vastgoedprofessionals bij het uitwerken van conforme selectieprocedures en staat hen bij in administratieve en gerechtelijke procedures.