Construire sur une parcelle résiduelle ? Les règles s’assouplissent à partir du 20 août 2026

Qu’est-ce qu’une zone de réserve d’habitat ?

La zone de réserve d’habitat est une notion générique qui couvre plusieurs catégories de terrains qui, en plus des zones d’habitat ordinaires, peuvent encore être affectés au logement, mais uniquement après une décision expresse de la commune. La catégorie la plus connue et la plus fréquente est la zone d’extension d’habitat (ZEH). Même si la notion de zone de réserve d’habitat est moins connue, celle de zone d’extension d’habitat vous est donc peut-être déjà familière.

Pourquoi une décision de libération est-elle nécessaire ?

Un terrain situé dans une zone de réserve d’habitat ne peut en principe être bâti qu’après l’adoption, par la commune, d’une décision de libération. Ce mécanisme permet à la commune de déterminer quels terrains peuvent être développés et à quel moment.

Cette libération doit généralement répondre à quatre exigences :

• Mixité des fonctions : les nouvelles habitations ne peuvent pas constituer exclusivement un quartier résidentiel. D’autres fonctions, telles que des commerces, des bureaux ou des espaces verts, doivent également pouvoir y trouver leur place.
• Regroupement minimal des habitations : les logements doivent présenter une certaine cohérence d’ensemble, par exemple sous la forme de maisons mitoyennes ou d’un petit lotissement, plutôt que d’habitations individuelles dispersées.
• Infrastructures partagées : certains équipements doivent être communs aux habitants, par exemple une voie d’accès, un parking ou une aire de jeux, plutôt que d’être prévus séparément pour chaque habitation.
• Efficacité spatiale élevée : le terrain doit être utilisé de manière aussi efficace que possible, avec une densité de logements suffisante, plutôt qu’une faible densité d’occupation du sol.

La difficulté pour les petites parcelles et des parcelles résiduelles

Ces exigences sont pertinentes lorsqu’il s’agit de développer une zone de grande superficie. Elles sont toutefois difficilement applicables à une petite parcelle résiduelle enclavée entre des terrains déjà bâtis.

Lors de l’introduction du régime en 2023, une proposition visant à dispenser entièrement les parcelles résiduelles de l’obligation d’obtenir une décision de libération n’a finalement pas été retenue. Le Conseil d’État avait en effet relevé un risque d’incompatibilité avec la jurisprudence de la Cour constitutionnelle relative aux modifications des prescriptions d’affectation.

En pratique, même de très petites parcelles résiduelles restaient donc soumises aux mêmes exigences que celles applicables au développement d’un lotissement complet.

Deux nouvelles exemptions à l’obligation d’obtenir une décision de libération

Le décret ajoute à l’article 5.6.10 du Code flamand de l’aménagement du territoire (VCRO) deux situations dans lesquelles aucune décision de libération ne sera requise :

• un permis d’environnement ayant pour seul objet la démolition d’une construction ou l’abattage d’arbres ;
• un permis de lotir lorsque les prescriptions du lotissement prévoient que la partie située en zone de réserve d’habitat ne peut être ni bâtie ni imperméabilisée.

Des exigences assouplies en fonction de la superficie

Lorsqu’une décision de libération reste nécessaire, un nouveau paragraphe 3/1 de l’article 5.6.11 du VCRO introduit deux seuils de superficie précis :

• Moins de quinze ares, soit 1.500 m² : il sera possible, moyennant une motivation adéquate, de déroger tant aux exigences d’efficacité spatiale élevée et de regroupement des habitations qu’aux exigences de mixité des fonctions et d’infrastructures partagées.
• Entre quinze ares et un demi-hectare : une dérogation restera possible concernant la mixité des fonctions et les infrastructures partagées, mais pas concernant l’efficacité spatiale et le regroupement des habitations.
• Au-delà d’un demi-hectare : l’ensemble des exigences restera pleinement applicable.

Toute dérogation devra être dûment motivée, notamment au regard des équipements disponibles et de la densité de logements dans les environs.

Par ailleurs, la libération devra toujours porter sur une partie cohérente et spatialement distincte de la zone de réserve d’habitat. Il ne sera donc pas possible de subdiviser artificiellement des parcelles afin de rester sous les seuils précités.

Qu’est-ce que cela signifie pour vous ?

Vous possédez une parcelle résiduelle ou une petite parcelle située dans une zone de réserve d’habitat qui, jusqu’à présent, semblait difficilement constructible en raison des exigences applicables ? Vous envisagez un lotissement dont une partie est située en zone de réserve d’habitat, sans prévoir d’y construire ? Il peut être opportun de réexaminer votre dossier à partir du 20 août 2026.

Les experts de notre Team Real Estate se tiennent à votre disposition pour vous conseiller sur vos projets de développement et vos questions en matière de permis.