Geen financiële lasten meer in een omgevingsvergunning zonder stedenbouwkundige verordening

Arrest RvVb 9 oktober 2025, nr. RvVb-A-2526-0090

Wat is een financiële last opgelegd bij een beslissing over een omgevingsvergunning?

Een financiële last is een bijkomende verplichting die wordt opgelegd in het kader van een omgevingsvergunning, waarbij de aanvrager een geldbedrag betaalt om de impact van het vergunde project te compenseren. Dit bedrag kan door de overheid dan geïnvesteerd worden in taken die zij op zich neemt zoals groenaanleg of infrastructuurwerken. In de zaak waarover de Raad voor Vergunningsbetwistingen zich moest uitspreken ging het om een financiële last ten bate van een flankerend woonbeleid dat de stad Vilvoorde voerde, met het voorzien van onder meer bijkomende schoolcapaciteit en meer groen en speel- en recreatieterreinen, waaraan nood ontstaat wanneer grote woonprojecten worden gerealiseerd.

Dergelijke lasten kunnen worden opgelegd in een beslissing over een aanvraag tot omgevingsvergunning. Sedert de wijziging van artikel 75 van het Omgevingsvergunningsdecreet door het Instrumentendecreet van 23 mei 2023, dat vanaf 1 januari 2024 geldt, mag er alleen een last worden opgelegd als deze in een verordening staat die voldoet aan de regels van artikel 2.3.1 en 2.3.2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO). Deze artikelen bepalen de formele en procedurele vereisten waaraan zulk een verordening moet voldoen, zoals het organiseren van een openbaar onderzoek.

De vereiste dat er een regeling moet zijn die is opgenomen in een verordening in de zin van artikel 2.3.1 en 2.3.2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) wordt door de decreetgever verantwoord door de vereiste aan rechtszekerheid en voorspelbaarheid telkens wanneer zulk een financiële last wordt opgelegd. Daarnaast moet de overheid de verordening  die de last oplegt ook motiveren vanuit het ruimtelijk beleid dat zij voert.

Feiten

In april 2024 verkreeg een projectontwikkelaar een omgevingsvergunning voor een woonproject. Het ging om verschillende meergezinswoningen met drie gebouwen, met in totaal 43 woonentiteiten, en acht eengezinswoningen en ook één entiteit voor kantoor, dienstverlening of vrij beroep. Aan de omgevingsvergunning werd een financiële last gekoppeld op basis van een gemeentelijke verordening uit 2017 ten bedrage van 204.000 Euro.

De projectontwikkelaar betwistte echter deze last, onder meer met het argument dat deze niet langer rechtsgeldig kon worden opgelegd op grond van de verordening uit 2017 omdat deze niet voldoet aan de bepalingen van artikel 2.3.1 en 2.3.2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO).

Wat besliste de Raad?

Vooraleer de Raad zich over de grond van de zaak boog, kwam de vraag aan bod of de financiële last afsplitsbaar was van de vergunning en of deze dus wel afzonderlijk kon worden aangevochten. In casu ging het volgens de Raad wel degelijk om een last in de zin van artikel 75 van het Omgevingsvergunningsdecreet en om een van de vergunning afsplitsbare beslissing zodat deze afzonderlijk kon worden aangevochten.

De kern van het geschil draaide om de vraag of de opgelegde last nog geldig kon worden opgelegd op basis van de oude gemeentelijke verordening, aangezien de aanvraag werd ingediend voor 1 januari 2024.

De Raad oordeelde dat het nieuwe artikel 75 Omgevingsvergunningsdecreet geldt voor alle vergunningen vanaf 1 januari 2024, ook wanneer de aanvraag werd ingediend voor die datum. De Raad voor Vergunningsbetwistingen vernietigde dan ook de opgelegde financiële last.

Belang van het arrest

Zowel gemeenten als aanvragers doen er goed aan om na te gaan of de financiële last die wordt opgelegd weldegelijk steunt op een verordening in de zin van de artikelen 2.3.1 en 2.3.2 VCRO.

---

Voor al uw verdere vragen of bijstand omtrent omgevingsvergunningen en daarbij horende financiële lasten kan u terecht bij Andersen in Belgium (team real estate).
Yves Sacreas (Senior Counsel) en Lara Van Dyck (Associate)