Démolition – reconstruction : dans quels cas le taux de TVA de 6 % peut-il s’appliquer ?

La loi-programme du 18 juillet 2025 a instauré un régime permanent, applicable à partir du 1er juillet 2025, permettant dans certains cas d’appliquer le taux réduit de TVA de 6 % tant aux travaux immobiliers qu’à la vente d’un logement reconstruit.

Compte tenu de la complexité du régime et du nombre important de conditions à vérifier, notre cabinet a développé un outil permettant d’évaluer rapidement si un projet peut bénéficier du taux de TVA de 6 % dans le cadre d’une démolition-reconstruction.

Afin de mieux comprendre le fonctionnement de cet outil, il convient de rappeler brièvement les différents régimes applicables.

1. Les régimes applicables aux travaux immobiliers

Lorsque les travaux portent sur la démolition d’un bâtiment suivie de la reconstruction d’un logement, le taux de TVA de 6 % peut s’appliquer dans trois situations.

1.1 Reconstruction destinée à l’habitation propre du maître d’ouvrage

Le premier régime concerne le cas dans lequel une personne physique fait démolir un bâtiment afin d’y reconstruire son propre logement.

Le taux réduit peut être appliqué à condition notamment que :

• le logement soit utilisé comme habitation unique et principale du maître d’ouvrage ;
• le maître d’ouvrage s’y domicilie sans délai ;
• la superficie habitable n’excède pas 200 m² ;
• ces conditions soient respectées jusqu’au 31 décembre de la cinquième année qui suit celle de la première occupation ou utilisation du bâtiment.

Ce régime vise essentiellement les particuliers qui reconstruisent leur habitation sur un terrain comportant un bâtiment existant.

1.2 Reconstruction destinée à une location dans le cadre de la politique sociale

Le taux de 6 % peut également s’appliquer lorsque le bâtiment reconstruit est mis en location dans le cadre de la politique sociale.

Dans ce cas, le maître d’ouvrage (personne physique ou morale) doit donner le logement en location pour une durée minimale allant jusqu’au 31 décembre de la quinzième année qui suit celle de la première occupation ou utilisation du bâtiment à un acteur du logement social, tel qu’une agence immobilière sociale, une société de logement social ou un autre organisme reconnu dans le cadre de la politique sociale du logement.

Aucune condition de superficie maximale n’est prévue dans ce régime, qui vise principalement les investissements destinés au logement social.

1.3 Reconstruction destinée à une location privée de longue durée

Un troisième régime concerne la reconstruction d’un logement destiné à la location privée de longue durée.

Dans cette hypothèse :

• le logement doit être loué directement à une personne physique qui y établira sa résidence principale ;
• la superficie habitable ne peut excéder 200 m² ;
• la location doit être maintenue jusqu’au 31 décembre de la quinzième année qui suit celle de la première occupation ou utilisation du logement.

Ce régime vise principalement les projets d’investissement locatif à long terme.

2. Le régime applicable à la vente d’un logement reconstruit

Depuis la réforme entrée en vigueur le 1^er juillet 2025, le taux de 6 % peut également s’appliquer à la livraison (vente) d’un logement reconstruit après démolition, notamment dans le cadre de projets de promotion immobilière.

Dans ce cas, l’acquéreur devra affecter le logement à l’une des trois destinations suivantes :

• occupation personnelle (habitation propre et unique) ;
• location dans le cadre de la politique sociale ;
• location privée de longue durée.

Une différence importante doit toutefois être soulignée : pour les cas d’occupation personnelle ou de location privée, la superficie habitable maximale est limitée à 175 m² lors de la livraison du logement.

3. Un régime soumis à plusieurs conditions générales

Outre les conditions propres à chaque situation, l’application du taux réduit suppose que plusieurs conditions soient respectées.

Parmi les principales conditions figurent notamment :

• l’existence d’une démolition réelle suivie d’une reconstruction ;
• la réalisation du projet sur la même parcelle cadastrale ;
• l’affectation du bâtiment reconstruit à un logement privé ;
• le respect des conditions de superficie et de destination propres à chaque régime.

L’application du taux réduit est également subordonnée à l’accomplissement de certaines formalités administratives. Une déclaration doit notamment être introduite auprès de l’administration via les formulaires 111 disponibles dans MyMinfin, avant que la TVA ne devienne exigible pour l’opération concernée.

Selon la destination du bâtiment reconstruit, différents formulaires doivent être utilisés :

• 111_1-01/07/2025 : habitation propre ;
• 111_2-01/07/2025 : location sociale ;
• 111_3-01/07/2025 : livraison (vente) ;
• 111_5-01/07/2025 : location privée de longue durée.

Conclusion

Le régime de TVA applicable à la démolition et reconstruction constitue aujourd’hui un instrument fiscal important pour les projets immobiliers, mais son application reste technique en raison des nombreuses conditions prévues par la législation.

L’outil développé par notre cabinet permet d’obtenir rapidement une première indication quant à l’application possible du taux réduit de 6 %.

Notre cabinet se tient bien entendu à votre disposition pour toute question spécifique relative à l’application du taux réduit de TVA dans le cadre d’un projet de démolition-reconstruction.