La Cour de cassation précise: les conditions concernant une demande de renouvellement d’un bail commercial ne peuvent concerner que le nouveau bail.

Faits résumés

Un preneur a introduit en temps utile une demande de renouvellement.
Outre de nouvelles conditions locatives pour la période suivante, cette demande contenait également une réduction supplémentaire du loyer pour la période déjà en cours.
La juridiction d’appel a estimé qu’une telle condition n’affectait pas la validité de la demande de renouvellement.

Décision de la Cour de cassation

La Cour de cassation casse cette décision, en se référant aux exigences de l’article 14 de la loi sur les baux commerciaux.

L’article 14 est d’application strictement formaliste.

Conformément à cette disposition, une demande de renouvellement valable requiert notamment :

• une notification dans le délai de 18 à 15 mois avant l’expiration du bail ;
• la mention du délai légal de réponse et des modalités de réplique ;
• des conditions claires et légalement admissibles ;
• des conditions relatives au nouveau bail.

La Cour rappelle qu’à défaut de réponse régulière du bailleur, le renouvellement s’opère aux conditions proposées par le preneur.
Il en découle, selon la Cour, que ces conditions doivent être conformes à la loi et ne peuvent dès lors concerner que le nouveau contrat de bail.
Une condition visant à modifier le loyer en cours échappe à ce cadre.

Portée juridique

L’article 14 de la loi sur les baux commerciaux régit le renouvellement du bail, lequel implique la conclusion d’un nouveau bail.
La révision du loyer en cours est, quant à elle, régie par l’article 6 de la loi sur les baux commerciaux et est soumise à des conditions strictes.
La procédure de renouvellement ne peut être utilisée pour imposer, de manière détournée, des modifications au bail en cours, telles que, en l’espèce, une adaptation du loyer.

Points d’attention pour la pratique

Par cet arrêt, la Cour de cassation confirme une nouvelle fois le caractère strict de l’article 14 de la loi sur les baux commerciaux.

Le non-respect des prescriptions de cette disposition – notamment par une confusion entre les notions de renouvellement et de révision – est susceptible de compromettre la validité de la demande.

Pour un aperçu complet de la législation régissant le secteur immobilier en Flandre et à Bruxelles, vous pouvez consulter le nouveau « Vastgoedcodex », publié en collaboration avec KnopsPublishing. Achetez un exemplaire (imprimée ou téléchargeable – néerlandais) via: https://nl.knopspublishing.be/shop/boeken/burgerlijk-recht/vastgoedcodex-vlaanderen-brussel-2025-2026/

---

Besoin d’assistance pour la rédaction d’un modèle complet d’offre, d’acte sous seing privé ou de conseils juridiques concernant les transactions immobilières ou les contrats de courtage en général ?
N’hésitez pas à nous contacter. L’équipe Real Estate d’Andersen est à votre disposition.
Ulrike Beuselinck (Partner – Mediator)