Nouvelle réglementation bruxelloise sur les loyers excessifs : ce que les propriétaires doivent savoir

Cette mesure s’applique à tous les baux, y compris ceux signés avant ou le jour de son entrée en vigueur.

La Commission Paritaire Locative : un acteur clé

Au cœur de ce dispositif se trouve la Commission Paritaire Locative, un organe neutre composé à parts égales de représentants des propriétaires et des locataires. Elle émet un avis non contraignant, mais objectif sur le caractère raisonnable d’un loyer.

Les demandes sont traitées dans un délai de deux mois. Les avis sont publics et consultables gratuitement sur le site internet de la commission.

La commission peut également intervenir en tant que médiateur et favoriser des solutions extrajudiciaires.

Qu’est-ce qu’un “loyer de référence” ?

Le loyer de référence est une valeur locative indicative, basée sur des paramètres objectifs tels que :

• La superficie
• L’année de construction
• L’emplacement dans la région
• La présence d’équipements tels que chauffage central, salles de bain supplémentaires, garage, espace de rangement
• La performance énergétique

L’objectif principal de ces loyers de référence est de fournir aux locataires et propriétaires un aperçu clair du marché locatif à Bruxelles.

Depuis fin 2021, les bailleurs doivent mentionner le loyer de référence dans le contrat de bail. Depuis novembre 2024, cette mention est également obligatoire dans les annonces.

Un simulateur en ligne est disponible sur le site de la Région bruxelloise pour calculer le loyer de référence, avec une marge de 10 % pour permettre une certaine négociation.

Quand un loyer est-il considéré comme excessif ?

Un loyer est jugé excessif lorsqu’il dépasse de plus de 20 % le loyer de référence, sans défaut de qualité ou circonstances exceptionnelles pouvant le justifier.

Dans ce cas, le locataire peut demander une révision auprès de la Commission Paritaire Locative, voire devant le juge de paix.

Procédures de révision pour les baux de courte et de longue durée

L’ordonnance prévoit une approche différente selon la durée du bail :

• Courte durée (1 à 3 ans) : une demande de révision peut être introduite deux mois après le début du bail.
• Longue durée : une demande peut être introduite trois mois après le début du bail.

Après avis de la commission, les parties peuvent parvenir à un accord par médiation. Si cela échoue – ou si les parties le souhaitent dès le départ – elles peuvent s’adresser au juge, qui statuera en équité et pourra adapter le loyer rétroactivement, jusqu’à quatre mois avant la demande.

Attention : si un bailleur a déjà dû réviser un loyer excessif pour le même bien, une nouvelle demande peut être introduite à tout moment durant le bail. Si le loyer est à nouveau jugé excessif, le nouveau loyer s’appliquera dès le premier mois du contrat.

Possibilité d’augmentation de loyer à la demande du propriétaire

La réglementation prévoit aussi que le juge peut autoriser une augmentation du loyer si :

• Le loyer de référence a augmenté d’au moins 20 % par rapport au loyer actuel, et
• Il n’y a pas de défauts de qualité justifiant un loyer inférieur.

Une augmentation est également possible si :

• Le loyer est inférieur d’au moins 10 % au loyer de référence,
• Le bailleur a effectué des travaux non obligatoires (hors article 220 du C.C.B.), et
• Il n’y a pas de défauts.

Ce mécanisme vise à inciter les bailleurs à gérer leur bien de manière durable et qualitative.

Conclusion

En tant que propriétaire à Bruxelles, vous ne pouvez plus fixer librement votre loyer. Vous devez désormais savoir qu’un loyer jugé excessif peut être révisé. Tous les loyers excessifs ne seront pas automatiquement modifiés, mais vous devrez pouvoir les justifier. L’équipe Real Estate d’Andersen est à votre disposition pour vous accompagner.

Si vous avez des questions à ce sujet, n’hésitez pas à contacter nos spécialistes à l’adresse info@be.Andersen.com ou au +32 2 747 40 07.