1. Le fermage

La loi sur le bail à ferme fixe les règles de paiement du fermage, mais celles-ci posent souvent des problèmes dans la pratique, car elle prévoit qu’un fermage peut également être payé en nature ou en services. Par conséquent, la jurisprudence interprète le paiement du fermage de manière très large, de sorte que les personnes concernées tombent encore, souvent sans le vouloir, sous l’application de la loi sur le bail à ferme.

Pour limiter cette interprétation large, le décret sur le bail à ferme permet de payer le fermage uniquement en espèces, quelles que soient les conditions du bail.

Le bailleur ou son mandataire sont tenus de délivrer au preneur un reçu pour le fermage perçu mentionnant le montant réellement payé.

Nonobstant toute stipulation contraire, le preneur peut s’acquitter du fermage par assignation postale, par chèque postal nominatif, par mandat de poste ou par virement ou versement par l’intermédiaire d’un organisme financier sur le compte du bailleur, de l’un des bailleurs ou de leurs mandataires.

Ce mode de paiement vaut preuve de paiement, sauf si le bailleur conteste le paiement et saisit la justice dans un délai de six mois à compter de la date du paiement, sous peine de déchéance. La preuve du paiement du fermage ainsi que celle de son montant peuvent être faites par tout moyen de droit, témoins et présomptions compris.

2. Le fermage maximum autorisé

Jusqu’à présent, la loi limitant les fermages déterminait les règles du fermage maximum autorisé. Le fermage maximum autorisé était calculé en multipliant le revenu cadastral du bien loué par un coefficient de fermage. Ces coefficients étaient fixés pour chaque province et région agricole par les commissions des fermages.

Les règles d’établissement des commissions des fermages ont été fixées dans le décret sur le Bail à ferme.

De cette manière, toutes les règles du décret sur le bail à ferme sont reprises dans un seul et même texte, ce qui ne peut qu’améliorer la clarté. Les règles relatives à la limitation des fermages sont également partiellement reprises dans le décret sur le bail à ferme.

La nouveauté réside dans le fait que la Commission des fermages disposera d’une base plus complète pour négocier les nouveaux coefficients de fermage.

Désormais, les coefficients seront déterminés sur base des deux critères suivants :

1° le rapport entre, d’une part, la rentabilité moyenne des exploitations dans chacune des régions agricoles au cours du triennat précédant la dernière année de chaque période et, d’autre part, la rentabilité moyenne de ces exploitations au cours du même triennat précédent;
2° la plus-value non réalisée ou la moins-value non réalisée en conséquence de l’évolution des prix des terres au cours du triennat précédant la dernière année de chaque période.

Le premier critère est déterminant. Par conséquent, une augmentation de la valeur non réalisée des prix des terrains devrai avoir un effet de réduction des prix, tandis qu’une diminution devrai avoir un effet d’augmentation des prix. En effet, en augmentant la valeur de son bien, le locataire bénéficie d’un rendement plus élevé qu’il pourra ensuite réaliser. Cela s’applique certainement aux contrats qui prévoient une option de résiliation pour l’aliénation.

3. Le fermage peut-il être augmenté ?

Selon le décret sur le bail à ferme, le fermage des baux établis par acte authentique peut être augmenté comme suit :

1° de 36% pour les terres et de 18% pour les bâtiments si la première période d’utilisation est d’au moins 18 ans ;

2° de 42% pour les terres et de 21% pour les constructions si la première période d’utilisation est d’au moins 21 ans ;

3° de 48% pour les terres et de 24% pour les bâtiments si la première période d’utilisation est d’au moins 24 ans ;

4° de 50 % pour les terres et de 25 % pour les bâtiments si la première période d’utilisation est d’au moins 25 ans.

Après la première période d’utilisation, le fermage est ramené au fermage maximum autorisé.
Dans le cadre d’un bail de carrière, le fermage maximum autorisé peut être augmenté de 50 % pour les terres et de 25 % pour les bâtiments.

4. Le fermage peut-il être révisé ?

Le décret sur le bail à ferme contient également des dispositions relatives à la révision du fermage.

Chaque partie peut demander la révision du fermage d’un bail en cours dans la mesure où il diffère du fermage maximum autorisé.

Si un preneur demande la révision du fermage d’un bail en cours dont le montant dépasse le fermage maximum autorisé, le bail n’est pas nul, mais le fermage est ramené au montant du fermage maximum autorisé.

La demande de révision du fermage par le bailleur n’a d’effet que sur les fermages venant à échéance après la date de notification de l’adaptation du fermage. Les fermages qui dépassent le fermage maximum autorisé sont remboursés au preneur à sa demande. Ce remboursement ne s’applique qu’aux fermages échus et payés des cinq années précédant la demande. Le droit du preneur au remboursement se prescrit par un an à compter du jour où il a quitté le bien loué.

Si vous souhaitez plus d’informations à ce sujet, n’hésitez pas à contacter nos spécialistes via info@be.Andersen.com ou +32 (0)2 747 40 07.