Droit de la construction & Responsabilité de l’architecte

Faits en résumé

Dans ce dossier, un maître d’ouvrage, assisté par un architecte, avait conclu un contrat de construction avec un entrepreneur qui ne disposait pas de l’accès requis à la profession. Ce contrat de construction a donc été déclaré nul. Le maître d’ouvrage a soutenu que l’architecte était responsable, car il avait omis de vérifier cet accès et de le conseiller à ce sujet.

La juridiction d’appel avait jugé que l’architecte n’était pas responsable, estimant qu’il avait déconseillé l’entrepreneur en raison de risques techniques et financiers.

La Cour de cassation a annulé cette décision.

Que décide la Cour de Cassation ?

La Cour de cassation rappelle que les obligations légales et déontologiques de l’architecte vont bien au-delà d’une simple évaluation technique ou financière de l’entrepreneur.

Elle juge expressément que :

• le devoir de conseil et d’assistance de l’architecte implique qu’il doit informer le maître d’ouvrage sur la réglementation relative à l’accès à la profession, et
• vérifier que l’entrepreneur dispose effectivement de cet accès au moment de la conclusion du contrat de construction.

Cela découle de :

• l’article 4 de la loi du 20 février 1939 (intervention obligatoire de l’architecte pour les travaux soumis à permis), et
• l’article 22 du code déontologique de l’Ordre des architectes, qui oblige l’architecte à assister le maître d’ouvrage dans le choix de l’entrepreneur et à attirer son attention sur les garanties offertes.

La Cour précise en outre qu’un juge ne peut se contenter de constater que l’architecte a donné des avertissements techniques ou financiers. Il doit également vérifier que l’architecte a respecté son devoir de contrôle juridique concernant l’accès à la profession.

Importance pratique

Cet arrêt a des conséquences importantes tant pour les architectes que pour les maîtres d’ouvrage :

Pour les architectes :

Le devoir de diligence est large et proactif :

• ne pas se limiter à avertir des prix bas ou des défauts techniques,
• mais également vérifier que l’entrepreneur est légalement autorisé à réaliser les travaux (accès à la profession, enregistrement, etc.).

Le non-respect de cette vérification peut entraîner une responsabilité contractuelle si le contrat de construction est annulé.

Pour les maîtres d’ouvrage :

L’arrêt renforce leur protection :

• ils peuvent compter sur l’architecte pour les guider non seulement sur le plan technique, mais aussi sur le plan juridique dans le choix de l’entrepreneur;
• si un entrepreneur non autorisé est choisi, l’architecte peut être tenu responsable.

Conclusion

Avec cet arrêt, la Cour de cassation souligne que le rôle de l’architecte dépasse celui d’un simple concepteur technique ou conseiller en coûts. Il est un gardien clé de la légalité et de la sécurité du processus de construction.
La vérification de l’accès à la profession de l’entrepreneurfait partie intégrante de ce rôle et ne peut être ignorée ou réduite à de simples avertissements concernant le prix ou la qualité.

Pour un aperçu complet de la législation régissant le secteur immobilier en Flandre et à Bruxelles, vous pouvez consulter le nouveau « Vastgoedcodex », publié en collaboration avec KnopsPublishing. Achetez un exemplaire (imprimée ou téléchargeable – néerlandais) via: https://nl.knopspublishing.be/shop/boeken/burgerlijk-recht/vastgoedcodex-vlaanderen-brussel-2025-2026/

---

Pour plus d’informations ou pour une assistance, vous pouvez vous adresser à l’équipe Real Estate d’Andersen en Belgique.
Ulrike Beuselinck (Partner – Mediator) & Koen De Puydt (Managing Partner)