Le droit de préférence à Bruxelles : un droit de préemption déguisé ? Points d’attention pour la pratique

1. Un « droit de préemption déguisé » en pratique

Bien qu’il ne s’agisse pas d’un droit de préemption classique, dans lequel le locataire se substitue simplement à un tiers acquéreur, le système oblige néanmoins le vendeur à adresser préalablement au locataire une offre de vente concrète et complète. En ce sens, ce droit de préférence peut être considéré comme un « droit de préemption déguisé ».

Cette qualification n’est pas purement rhétorique. En effet, la notification adressée au locataire doit déjà contenir le prix ainsi que l’ensemble des conditions de la vente. Si le locataire accepte ces conditions, la vente est immédiatement conclue. Le locataire ne bénéficie donc pas uniquement de la possibilité de formuler une première offre, mais est confronté à une véritable offre de vente ferme et contraignante dont l’acceptation entraîne directement la formation de la vente.

En pratique, ce système se rapproche fortement du fonctionnement d’un droit de préemption classique et limite de manière significative la liberté contractuelle du vendeur. Ce droit requiert dès lors une attention particulière de la part de toutes les parties concernées, et plus particulièrement du notaire.

2. Conditions d’application et ventes exclues

Le droit de préférence du locataire, tel que prévu par le Code bruxellois du logement, confère au locataire, sous certaines conditions, une position privilégiée lors de la vente du bien loué. Ce droit s’applique en particulier aux baux de résidence principale de neuf ans (et donc non aux baux de courte durée) et suppose également que le locataire ait effectivement établi son domicile dans le bien concerné.

Certaines situations échappent toutefois à l’application du droit de préférence. Tel est notamment le cas lorsqu’un immeuble comprenant plusieurs unités de logement est vendu dans son intégralité à un seul acquéreur pour un prix global, dès lors que le bien ne peut, dans ce cas, être proposé de manière pertinente séparément à un locataire. De même, le droit de préférence ne s’applique pas lorsque différentes parties d’un même immeuble constituent juridiquement un lot indivisible selon les statuts. Le Code bruxellois du logement part en effet du caractère indivisible du bien.

Il importe également que l’immeuble soit effectivement vendu dans son ensemble ; il ne suffit pas qu’un acquéreur devienne finalement propriétaire de l’ensemble du bâtiment à la suite d’acquisitions successives alors qu’il détenait déjà d’autres parties de celui-ci.

Avant la vente, le vendeur doit vérifier si ces conditions sont remplies et si le droit de préférence doit effectivement être offert. Cet examen est essentiel, dès lors que la méconnaissance de ce droit peut avoir des conséquences pour toutes les parties concernées, y compris l’acquéreur et le notaire.

3. Procédure en cas de vente de gré à gré

En cas de vente de gré à gré, une double procédure s’applique.

Dans un premier temps, le bailleur doit, avant la conclusion du contrat de vente, offrir le droit de préférence au locataire. A peine de nullité, cette offre doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception et contenir au minimum les éléments suivants :

• l’identité et le domicile du bailleur ;
• l’adresse du logement dont la vente est projetée ;
• la description du logement, et notamment son identifiant cadastral parcellaire ;
• l’indication du prix et des conditions de la vente projetée ;
• le cas échéant, les droits réels grevant le bien.

Cette notification vaut offre de vente réelle au bénéfice du locataire.

Si le bailleur omet de procéder à cette notification, la même obligation incombe également à l’agent immobilier et, en dernier ressort, au notaire. Cela souligne une nouvelle fois l’obligation de contrôle active pesant sur le notaire.

En l’absence de réponse dans le délai légal de 30 jours, le locataire est réputé avoir renoncé à son droit de préférence (CBL, article 247/2, §3).

Une seconde offre doit par ailleurs être formulée lorsque le bailleur souhaite finalement vendre à des conditions plus avantageuses pour l’acquéreur (soit à un prix inférieur ou à des conditions plus favorables que celles initialement communiquées au locataire), lequel doit répondre dans un délai de 7 jours (CBL, article 247/2, §4).

Les ventes publiques sont soumises à des règles distinctes, mais celles-ci ne relèvent pas du champ d’application du présent article.

4. Le rôle du notaire

La complexité croissante des transactions immobilières renforce le rôle du notaire en tant qu’acteur central.

Conformément aux principes généraux relatifs au devoir d’information, le notaire est tenu d’informer les parties de manière complète et correcte quant aux droits, obligations et charges découlant de l’acte juridique envisagé. Cette obligation comprend non seulement un devoir d’information, mais également un devoir d’investigation, de contrôle et de mise en garde. Le notaire ne peut donc se limiter à formaliser la volonté des parties ; il doit vérifier activement si des éléments juridiques sont susceptibles d’influencer la transaction.

Dans le cadre du droit de préférence, cela signifie que le notaire :

• doit vérifier si le droit est applicable ;
• doit en apprécier correctement la portée ;
• doit informer les parties des conséquences pour la vente ;
• et doit les avertir des risques liés à une éventuelle méconnaissance de ce droit.

Ces obligations sont d’autant plus importantes dans un contexte où les transactions immobilières deviennent toujours plus complexes et risquées.

5. Risques de responsabilité

Le non-respect du droit de préférence peut avoir des conséquences importantes pour l’ensemble des parties concernées.

Pour le vendeur, cela peut entraîner des contestations ou des demandes de dommages et intérêts. Pour l’acquéreur, cela peut engendrer une incertitude quant à l’acquisition du bien.

Le locataire dont le droit de préférence n’a pas été respecté a en outre la possibilité d’intenter, dans le délai légal, une action en subrogation contre l’acquéreur. Cela peut gravement compromettre la sécurité juridique de la transaction. Les risques sont également bien réels pour le notaire. Si celui-ci ne remplit pas correctement son devoir d’information, de contrôle ou de mise en garde, sa responsabilité peut être engagée. Il relève en effet de sa mission essentielle de prévenir la conclusion d’un contrat par des parties qui ne disposeraient pas d’une compréhension complète des implications juridiques du droit de préférence.

6. Conclusion

Le droit de préférence du locataire à Bruxelles constitue un mécanisme juridique qui, malgré sa configuration spécifique, peut produire des effets très proches de ceux d’un droit de préemption classique.

La qualification de « droit de préemption déguisé » reflète cette réalité : ce droit limite la liberté contractuelle du vendeur, crée une potentielle insécurité pour l’acquéreur et impose une responsabilité accrue au notaire.

Dans un contexte immobilier de plus en plus complexe, une connaissance approfondie de ce mécanisme est indispensable. Sous-estimer le droit de préférence expose non seulement à des retards dans le processus de vente, mais également à une insécurité juridique et à un risque de responsabilité.

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Pour plus d’informations ou pour une assistance, vous pouvez vous adresser à l’équipe Real Estate d’Andersen in Belgium.
Ulrike Beuselinck (Partner – Mediator)