Le maître d’ouvrage peut-il à la fois refuser de payer une facture et réclamer des dommages et intérêts ? La Cour de cassation se prononce sur la « double sanction » en cas d’inexécution contractuelle

I. De quoi s’agissait-il ?

Un entrepreneur avait été chargé de la réalisation d’un projet de construction, moyennant un prix convenu d’environ 300.000 €. Le maître d’ouvrage a ensuite constaté plusieurs malfaçons, dont une toiture fuyante et une dalle en béton défectueuse. Il a dès lors refusé de payer le solde restant dû, soit environ 29.348,22 €.

Le tribunal de première instance a jugé que le maître d’ouvrage avait droit à une indemnisation de 19.579,04 € et a rejeté la demande de l’entrepreneur en paiement du solde. La cour d’appel d’Anvers a confirmé cette décision.

L’entrepreneur a formé un pourvoi en cassation, faisant valoir que le cumul du refus de paiement et de l’octroi de dommages-intérêts revenait à une double indemnisation pour un même dommage, ce qui violerait le principe de l’intégralité de la réparation.

La Cour de cassation a cassé l’arrêt de la cour d’appel d’Anvers. Elle a jugé que l’argument de l’entrepreneur était fondé et que les juges d’appel avaient accordé au maître d’ouvrage une indemnisation supérieure au préjudice réellement établi, en violation de l’article 1149 de l’ancien Code civil.

II. Quelle est la portée de cet arrêt ?

Selon le principe de l’intégralité de la réparation, le débiteur est tenu d’indemniser le dommage résultant de l’inexécution fautive d’une obligation contractuelle. Cette indemnisation couvre tant la perte subie que le gain manqué, et vise à replacer le créancier dans la situation où il se serait trouvé si le contrat avait été correctement exécuté.

En cas de mauvaise exécution par l’entrepreneur, le maître d’ouvrage peut donc, en principe, réclamer la réparation intégrale du préjudice subi.

Ce qui est essentiel dans cet arrêt, c’est la réaffirmation d’un principe important : un créancier ne peut pas à la fois :

• obtenir une indemnité pour le dommage causé par une inexécution, et
• refuser d’exécuter ses propres obligations contractuelles (comme le paiement) en invoquant cette même inexécution.

Un tel cumul reviendrait en effet à une double compensation, donc à une indemnisation excessive, contraire au principe de réparation intégrale.

III. Conséquences pratiques pour la pratique des contrats d’entreprise

En cas de malfaçons, un maître d’ouvrage ne peut pas refuser le paiement du solde du prix et réclamer en même temps des dommages et intérêts pour ces mêmes défauts, sauf s’il applique strictement les fondements juridiques appropriés :

• Exception d’inexécution : suspension temporaire du paiement tant que l’entrepreneur reste en défaut, sous réserve du respect de conditions strictes.
• Compensation : imputation de l’indemnité sur les factures dues, à condition que le dommage soit certain et que la compensation ne soit pas exclue contractuellement.

Par ailleurs, si les malfaçons ne justifient pas la résolution du contrat, le maître d’ouvrage peut réclamer une réduction du prix. Cette mesure, qui rétablit l’équilibre contractuel, est distincte d’une indemnisation et ne peut normalement pas être cumulée avec d’autres mesures compensatoires.

IV. Conclusion

Par son arrêt du 8 novembre 2024, la Cour de cassation met un terme à l’incertitude qui régnait dans la jurisprudence de fond quant aux droits et obligations réciproques en cas de mauvaise exécution dans les contrats d’entreprise.

Elle confirme la logique d’équilibre du droit des obligations : le dommage doit être réparé intégralement, mais pas au-delà. L’entrepreneur conserve son droit au paiement pour les prestations effectivement réalisées, même s’il est tenu responsable de malfaçons – à condition que ce paiement ne soit pas incompatible avec une compensation dûment établie ou une réduction du prix.

Pour les maîtres d’ouvrage et les entrepreneurs, cela signifie : des contrats clairs, une application rigoureuse des règles de compensation, et surtout, éviter les recours judiciaires fondés sur une double indemnisation.

Pour un aperçu complet de la législation régissant le secteur immobilier en Flandre et à Bruxelles, vous pouvez consulter le nouveau « Vastgoedcodex », publié en collaboration avec KnopsPublishing. Achetez un exemplaire (imprimée ou téléchargeable – néerlandais) via: https://nl.knopspublishing.be/shop/boeken/burgerlijk-recht/vastgoedcodex-vlaanderen-brussel-2025-2026/

---

💡 Vous souhaitez en savoir plus sur l’exception d’inexécution ou la réduction de prix dans le cadre d’un contrat d’entreprise ?
N’hésitez pas à nous contacter. L’équipe Real Estate d’Andersen est à votre disposition.
Ulrike Beuselinck (Partner – Mediator) & Emilie Javid Milani (Senior Associate)