Wetsvoorstel zet rem op makelaarscommissies

Uit een studie van de BMA uit 2016 blijkt dat in de praktijk de bedragen van de commissies bij verkoop doorgaans 2 tot 4% van de verkoopprijs bedragen. Voor een woning met een waarde van 390.000 euro komt dit neer op bijna 19.000 euro aan makelaarskosten (inclusief btw), en dit bovenop registratierechten en notariskosten. Hoewel vastgoedmakelaars gehouden zijn tot transparantie over hun vergoeding, bestaat er vandaag geen wettelijk maximum dat deze kosten begrenst.

Tegen deze achtergrond werd op 30 april 2026 in de Kamer van Volksvertegenwoordigers een wetsvoorstel ingediend, dat beoogt een wettelijk plafond in te voeren op de vergoedingen die vastgoedmakelaars mogen aanrekenen bij de verkoop en verhuur van residentiële woningen.

Huidig juridisch kader

Vandaag bestaat er in België geen wettelijk plafond op de vergoeding van vastgoedmakelaars bij de verkoop of verhuur van residentieel vastgoed. De erelonen worden in principe vrij bepaald en contractueel vastgelegd tussen de makelaar en zijn opdrachtgever.

Wel gelden er een aantal algemene regels. Zo moeten vastgoedmakelaars transparant zijn over hun tarieven en deze vooraf duidelijk meedelen. De consument moet vóór het sluiten van de overeenkomst kennis hebben van de verschuldigde vergoeding, die bovendien schriftelijk moet worden vastgelegd.

Wat stelt het wetsvoorstel concreet voor?

Het wetsvoorstel wijzigt de wet van 11 februari 2013 tot organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar en voert dwingende maximumvergoedingen in die van openbare orde zijn.

Verkoop van woningen:

• Maximale commissie: 3% (exclusief btw) van de werkelijk betaalde verkoopprijs
• Geen afzonderlijke aanrekening van extra kosten (bv. administratie- of dossierkosten)
• Slechts één commissie per transactie

Verhuur van woningen:

• Maximale vergoeding: één maand huur (exclusief btw)
• Syndicuskosten en andere lasten worden niet meegeteld in de berekening

Het wetsvoorstel heeft uitsluitend betrekking op residentieel vastgoed. Het is niet van toepassing op commercieel vastgoed, kantoren, logistieke ruimte of andere vormen van investeringsvastgoed. Voor huur geldt het plafond bovendien enkel voor woninghuur waarbij de huurder zijn of haar hoofdverblijfplaats in het gehuurde goed vestigt. Andere huurvormen vallen buiten het toepassingsgebied.

Het wetsvoorstel bepaalt uitdrukkelijk dat elke contractuele clausule die hogere tarieven voorziet van rechtswege nietig is voor het meerdere, zonder dat dit de geldigheid van de overige contractuele bepalingen aantast.

Gevolgen voor de praktijk

Voor vastgoedmakelaars betekent het voorstel een duidelijke inperking van de contractuele vrijheid. De mogelijkheid om bovenop de commissie bijkomende vergoedingen aan te rekenen, zoals administratie- of dossierkosten, verdwijnt doordat het tarief als een allesomvattende “all-in”- vergoeding wordt geconcipieerd.

Daarnaast rijst de vraag in welke mate de sector zal zoeken naar alternatieve werkwijzen om de impact van deze plafonnering te mitigeren, bijvoorbeeld door het pakket aan inbegrepen diensten te beperken. In dezelfde lijn is het niet uitgesloten dat vastgoedmakelaars de opdrachtgever vaker zullen aanzetten om zelf in te staan voor nodige attesten en documenten. Het KB van 28 september betreffende de vastgoedbemiddelingsovereenkomsten tussen ondernemingen en consumenten behandelt attestkosten immers als doorgerekende kosten van derden, los van het makelaarstarief, en laat de consument reeds toe deze attesten zelf op te vragen. Of attestkosten die de makelaar in naam en voor rekening van de opdrachtgever opvraagt onder het verbod op bijkomende vergoeding vallen, is een vraag die het wetsvoorstel niet uitdrukkelijk beantwoordt en verduidelijking verdient bij de verdere parlementaire behandeling.

Hoewel het voorstel de prijszetting strikt begrenst, blijft concurrentie tussen vastgoedmakelaars mogelijk. Die verschuift echter van de prijs naar andere parameters, zoals kwaliteit van de dienstverlening, snelheid van verkoop en professionele expertise.

Voor kopers en huurders biedt de regeling meer rechtszekerheid over de maximale kostprijs van de makelaarsinterventie.

Europese context

Het wetsvoorstel sluit aan bij recente rechtspraak van het Hof van Justitie van de Europese Unie. In het arrest van 27 februari 2025, AEON NEPREMIČNINE e.a., C-674/23 werd bevestigd dat lidstaten onder bepaalde voorwaarden prijsplafonds mogen invoeren voor de vergoeding van vastgoedmakelaars. Een dergelijke maatregel is volgens het Hof niet onverenigbaar met het Europees recht, mits zij proportioneel is en het algemeen belang dient.

In dat verband wordt verwezen naar een Sloveense regeling die een wettelijk maximum instelt voor de makelaarscommissie bij vastgoedtransacties. Het Hof oordeelde dat dit kan bijdragen tot betaalbare huisvesting en consumentenbescherming, aangezien zulke kosten in de praktijk vaak worden doorgerekend in de verkoop- of huurprijs. Deze rechtspraak vormt een belangrijke juridische onderbouwing voor het Belgische wetsvoorstel.

Inwerkingtreding en toepassingsgebied

Indien het wetsvoorstel wordt aangenomen, treedt de wet in werking zes maanden na publicatie in het Belgisch Staatsblad. Bovendien zal zij enkel van toepassing zijn op overeenkomsten gesloten na de inwerkingtreding.

Aangezien het momenteel nog om een voorstel gaat, is het bovendien onzeker of en wanneer deze regeling effectief in werking zal treden.

Besluit

Indien het wetsvoorstel wordt aangenomen, zal dit een wijziging betekenen voor de residentiële vastgoedpraktijk in België, met directe gevolgen voor alle partijen betrokken bij de aankoop, verkoop en verhuring van woningen.

Voor meer vragen over vastgoedtransacties en vastgoedbemiddeling kan u steeds bij het team Real Estate van Andersen terecht.