Achat d’une habitation unique et propre en Flandre ? Durcissement des conditions d’application du droit d’enregistrement réduit de 2 % à partir du 1er janvier 2026

À partir du 1er janvier 2026, ces conditions d’application seront renforcées. Le législateur flamand entend ainsi réserver l’avantage du taux réduit aux acquéreurs qui occuperont effectivement le bien. Par ailleurs, certains schémas de planification classiques seront désormais exclus, tels que l’acquisition scindée.

Le 10 février 2026, l’administration fiscale flamande (VLABEL) a en outre publié une position administrative précisant la manière dont il appliquera concrètement les nouvelles conditions.

Nous reprenons ci-dessous, de manière structurée, les trois principales modifications.

1. Obligation de maintien du domicile pendant au moins un an

Jusqu’à la fin de l’année 2025, il suffisait de s’inscrire à l’adresse du bien (d’y établir son domicile) dans les trois ans suivant la passation de l’acte authentique d’acquisition.

À compter du 1er janvier 2026, une condition supplémentaire s’ajoute : cette inscription devra être maintenue de manière ininterrompue pendant au moins un an. Cette obligation s’applique individuellement à chaque acquéreur.

À titre d’exemple, si vous acquérez un bien avec votre partenaire et y établissez tous deux votre domicile, mais que votre partenaire transfère son domicile après six mois (par exemple en raison de difficultés relationnelles), alors que vous restez domicilié dans le bien, le bénéfice du taux réduit peut être remis en cause pour les acquéreurs concernés, même si l’un d’eux a respecté l’obligation (sauf cas de force majeure).

2. Acquisition en pleine propriété uniquement (exclusion de l’acquisition scindée)

À partir de 2026, le taux réduit sera exclusivement réservé aux acquisitions en pleine propriété. Il s’agit d’une modification importante, dès lors que les acquisitions scindées (répartition entre usufruit et nue-propriété) ne pourront plus bénéficier du taux réduit.

L’impact peut être illustré par les exemples suivants :

• A acquiert 30 % en pleine propriété et B acquiert 70 % en pleine propriété : les deux acquisitions peuvent bénéficier du taux réduit.
• A acquiert 98 % en usufruit et 1 % en pleine propriété, tandis que B acquiert 98 % en nue-propriété et 1 % en pleine propriété : chacun peut bénéficier du taux réduit sur son 1 % en pleine propriété ; le taux de 12 % s’applique à la part acquise en usufruit ou en nue-propriété.
• A acquiert 50 % en usufruit, B acquiert 50 % en nue-propriété et C acquiert 50 % en pleine propriété : les acquisitions de A et B sont soumises au taux de 12 %, celle de C au taux réduit.

L’acquisition scindée constitue une technique fréquemment utilisée dans le cadre de la planification successorale. Il s’agit souvent d’une acquisition par les parents en usufruit et par les enfants (ou un enfant) en nue-propriété. L’avantage réside dans le fait que les parents conservent la jouissance du bien (occupation ou perception des loyers). Au décès des usufruitiers, l’usufruit s’éteint et les enfants deviennent pleinement propriétaires.

Pour les compromis de vente conclus avant le 1er janvier 2026, une acquisition scindée réalisée dans un seul et même acte pouvait, dans certains cas, encore bénéficier du taux réduit pour les acquéreurs personnes physiques, pour autant que les autres conditions soient remplies.

Concrètement, lorsque l’usufruit était acquis par un acquéreur et la nue-propriété par un autre dans un même acte, le taux réduit pouvait s’appliquer dans le chef de l’acquéreur personne physique remplissant les autres conditions (absence de propriété immobilière empêchante, obligation de domiciliation, etc.). La condition relative à l’acquisition de la totalité de la pleine propriété était alors appréciée au niveau de l’acquisition conjointe dans le même acte.

Autrement dit, tant que la pleine propriété était acquise conjointement et simultanément, la personne physique pouvait, dans certains cas, prétendre au taux de 2 % pour sa part.

Pour les compromis conclus à partir du 1er janvier 2026, cette possibilité disparaît : le taux réduit ne pourra plus être appliqué à l’acquisition d’un usufruit ou d’une nue-propriété. Seules les éventuelles fractions acquises en pleine propriété pourront encore bénéficier du taux réduit (le surplus étant soumis au taux de 12 %).

À titre d’exemple, si A et B sont des personnes physiques et que, dans le même acte, A acquiert 1 % en pleine propriété et 98 % en usufruit, tandis que B acquiert 1 % en pleine propriété et 98 % en nue-propriété, le taux réduit de 2 % ne s’appliquera qu’à la part acquise en pleine propriété (1 % chacun). Les parts acquises en usufruit ou en nue-propriété seront soumises au taux de 12 %.Les parts acquises en usufruit ou en nue-propriété seront soumises au taux de 12 %.

3. Acquisition exclusivement par des personnes physiques (exclusion des acquisitions conjointes avec une société)

En cas d’acquisition conjointe d’une quote-part indivise en pleine propriété par une personne physique et une société, la personne physique pouvait, jusqu’à la fin de l’année 2025, bénéficier du taux réduit (pour autant que les autres conditions soient remplies).

À partir de 2026, l’acquisition de l’habitation unique et propre devra être réalisée exclusivement par des personnes physiques.

En conséquence, dans l’exemple précité, la personne physique ne pourra plus bénéficier du taux réduit sur sa quote-part indivise en pleine propriété, sauf s’il s’agit de parties distinctes et juridiquement délimitées (par exemple via un acte de base ou un plan de division avec identification cadastrale préalable, mentionnés dans l’acte notarié).

Que faire si vous possédez déjà un autre bien ? (le « lien causal »)

Pour bénéficier du taux de 2 %, vous ne pouvez en principe pas être, à la date de l’acte notarié d’acquisition, plein propriétaire d’une autre habitation ou d’un terrain à bâtir.

Une exception existe toutefois : le « lien causal ». Celui-ci permet d’acquérir immédiatement au taux de 2 %, à condition de s’engager à vendre l’autre bien dans un certain délai (en principe deux ans) et qu’il existe un lien clair entre la vente et l’acquisition du nouveau bien.

En cas de non-respect du délai, l’avantage pourra être récupéré.

Entrée en vigueur et régime transitoire : quel est le moment déterminant ?

Le durcissement des conditions s’applique aux compromis de vente conclus à partir du 1er janvier 2026. La date du compromis constitue donc le moment déterminant.

• Compromis signé avant le 1er janvier 2026 → en principe, l’ancien régime (plus souple) reste applicable, même si l’acte notarié est passé ultérieurement.
• Compromis signé à partir du 1er janvier 2026 → application du nouveau régime, plus strict.

Quelle est la portée pratique de ces modifications ? 

Le message est clair : le taux réduit est maintenu, mais les autorités flamandes entendent réserver l’avantage à ceux qui acquièrent effectivement une habitation propre et unique et s’y établissent durablement.

En cas d’acquisition avec plusieurs acquéreurs, d’intervention d’une société ou de projet d’acquisition scindée, il est recommandé de vérifier préalablement le taux applicable dans votre situation concrète et les conditions à respecter ultérieurement.

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Emilie Javid Milani (Senior Associate – Real Estate) & Pieterjan Smeyers (Partner – Tax)