La réforme du régime fiscal préférentiel flamand applicable aux sociétés familiales : impacts et points d’attention

Ce régime permet ainsi, sous certaines conditions, de transmettre sans droits de donation les (actifs d’) entreprises familiales ou les (actions de) sociétés familiales, ou de les transmettre par succession à un taux réduit (3 % ou 7 %). Il constitue dès lors un instrument essentiel dans le cadre de la planification patrimoniale et successorale familiale.

Depuis le 1er janvier 2026, le régime préférentiel applicable aux sociétés familiales a été profondément réformé, en particulier pour les sociétés détenant de l’immobilier résidentiel. Le législateur décrétal opte désormais pour une délimitation plus stricte et plus formelle du champ d’application du régime. Pour les entreprises familiales, la situation reste inchangée, sous réserve de la précision explicite selon laquelle le transfert de terrains à bâtir est également exclu du régime préférentiel.

A. Situation avant le 1er janvier 2026 : une logique du « tout ou rien »

Pour pouvoir bénéficier du régime préférentiel, les sociétés familiales doivent exercer une « activité économique réelle ». Cette condition a donné lieu, ces dernières années, à de nombreuses discussions, en particulier pour les sociétés qui détiennent de l’immobilier parallèlement à leur activité opérationnelle. L’enjeu de ces discussions était important, dès lors que le régime préférentiel fonctionnait selon une logique du tout ou rien : soit la société remplissait intégralement les conditions du régime, soit elle en était totalement exclue.

Lorsqu’il ressortait de la comptabilité qu’une société détenait principalement de l’immobilier (plus de 50 % du total de l’actif) et supportait des frais de personnel limités (moins de 1,5 % du total de l’actif), il existait une présomption d’absence d’activité économique réelle. En pratique, l’administration fiscale flamande (généralement désignée par son acronyme néerlandais, VLABEL) a adopté une approche restrictive, rendant particulièrement difficile le renversement de cette présomption, sauf lorsque la société détenait exclusivement de l’immobilier entièrement affecté à son activité économique. En d’autres termes, la présence d’immobilier résidentiel empêchait l’application du régime préférentiel.

La jurisprudence a toutefois condamné cette approche restrictive. Il est dès lors devenu possible d’apporter la preuve d’une activité économique réelle, même lorsqu’une société détenait de l’immobilier résidentiel.

Bien que VLABEL se soit ralliée à cette jurisprudence, l’application du régime préférentiel à l’immobilier résidentiel demeurait pour elle problématique. C’est dans ce contexte qu’il convient de comprendre la réforme du régime préférentiel.

B. Situation à partir du 1er janvier 2026 : exclusion de l’immobilier résidentiel

Le principe du régime préférentiel reste inchangé : le législateur décrétal entend toujours garantir la continuité des entreprises et sociétés familiales en permettant leur transmission dans un cadre fiscal favorable, que ce soit par donation ou par succession. Les conditions classiques demeurent également applicables et ne font l’objet d’aucune modification fondamentale sur le fond, notamment en ce qui concerne le taux de participation requis, la localisation de la direction effective au sein de l’Espace économique européen, l’exercice d’une activité économique réelle et les conditions de maintien.

1. Exclusion de l’immobilier résidentiel

La réforme porte avant tout sur la délimitation du champ d’application du régime. Le choix est désormais clairement fait d’exclure, en principe, l’immobilier résidentiel du bénéfice du régime préférentiel. Les immeubles principalement affectés ou destinés à l’habitation, tels que les maisons, appartements, mais également les terrains à bâtir, ne pourront plus bénéficier du régime.

Cette exclusion ne vise pas uniquement l’immobilier résidentiel détenu directement par la société familiale, mais s’étend également aux participations d’au moins 10 % dans des sociétés filiales ou sous-filiales détenant ce type d’actifs. Concrètement, une société ne pourra donc pas « contourner » l’exclusion du régime préférentiel en logeant l’immobilier résidentiel dans une société distincte. Le législateur entend ainsi éviter que de l’immobilier résidentiel puisse malgré tout bénéficier indirectement du régime via une structure sociétaire.

L’impact de cette réforme pourrait être considérable, en particulier pour les sociétés immobilières ou les sociétés mixtes (c’est-à-dire les sociétés exerçant une activité opérationnelle tout en détenant de l’immobilier résidentiel). Pour ces sociétés, le régime préférentiel ne s’appliquera qu’à la partie de la valeur des actions correspondant au patrimoine professionnel au sens strict. La quote-part liée à l’immobilier résidentiel sera imposée séparément selon les taux ordinaires des droits de donation (3 % ou 7 %) ou des droits de succession (taux progressifs pouvant aller jusqu’à 27 %). Le législateur entend ainsi clairement distinguer, d’une part, les activités économiques et, d’autre part, la simple gestion patrimoniale.

Une exception est toutefois prévue pour les sociétés dont l’activité se situe principalement dans l’immobilier résidentiel. Lorsqu’au moins 75 % du chiffre d’affaires découle d’une telle activité et qu’une condition d’emploi est également remplie (1 ETP pendant trois ans avant et après la transmission), le régime préférentiel pourra malgré tout s’appliquer à l’intégralité de la valeur des actions, pour autant qu’il existe une activité économique réelle.

Cette exception semble motivée par la volonté de ne pas exclure automatiquement les activités immobilières professionnelles, mais elle soulève en pratique de nouvelles questions, notamment quant à l’appréciation des conditions de chiffre d’affaires et d’emploi. VLABEL a entre-temps publié une FAQ dans laquelle elle précise déjà que, dans le cas d’une holding familiale, ces deux conditions doivent être examinées au niveau de chaque société individuellement.

2. Appréciation de l’activité économique réelle

Une deuxième évolution importante concerne la manière dont l’activité économique de la société est appréciée. L’ancienne approche purement quantitative, fondée sur les paramètres comptables précités, est abandonnée.

Pour bénéficier du régime préférentiel, il faudra toutefois toujours démontrer l’existence d’une activité économique réelle. Cette preuve pourra désormais être apportée par tous moyens.

Si cette approche offre à première vue davantage de flexibilité, elle risque également de réduire la sécurité juridique et de déplacer le débat vers une appréciation essentiellement factuelle. Ainsi, l’existence d’une activité économique réelle ne devrait en principe susciter que peu, voire aucune discussion pour une société active dans la production de biens ou la prestation de services, même si elle détient parallèlement de l’immobilier. En revanche, tel ne sera pas nécessairement le cas pour une société dont l’activité consiste principalement à gérer de l’immobilier et qui n’exerce que des activités complémentaires limitées. À cet égard, VLABEL réitère sa position selon laquelle la simple gestion immobilière ne constitue pas une activité économique réelle.

Il faut dès lors s’attendre à ce que les positions administratives et la jurisprudence jouent un rôle déterminant dans ce contexte.

3. Exigences formelles supplémentaires

La réforme du régime préférentiel s’accompagne d’un durcissement significatif des exigences formelles.

L’introduction d’un rapport d’évaluation obligatoire établi par un réviseur d’entreprises ou un expert-comptable certifié constitue à cet égard un élément central. Ce rapport a principalement pour objectif de déterminer la part de la valeur de l’immobilier résidentiel dans la valeur totale des actions. En pratique, cela représente une charge administrative et un coût supplémentaires, même pour les sociétés ne détenant pas d’immobilier résidentiel.

Bien que ce rapport ne soit pas contraignant pour VLABEL, il constituera en principe le point de départ de son appréciation. VLABEL indique qu’elle ne se substituera pas au réviseur d’entreprises ou à l’expert-comptable certifié pour apprécier le rapport et les estimations qui y figurent, mais qu’elle se limitera à écarter les évaluations manifestement déraisonnables.

Il est à noter que les modalités concrètes de cette évaluation ne sont pas réglées par le décret. Il ressort toutefois de la FAQ précitée que VLABEL fait entièrement reposer la responsabilité de la méthode d’évaluation retenue sur le réviseur d’entreprises ou l’expert-comptable certifié. Lors de l’estimation de la valeur vénale totale des actions, il peut être tenu compte des financements et engagements contractés par la société. En revanche, selon VLABEL, aucune prise en compte des charges grevant l’immobilier résidentiel n’est possible dans l’évaluation de sa valeur vénale. Cette position administrative est susceptible de faire l’objet de sérieuses critiques.

Il faut donc s’attendre à ce que l’évaluation des sociétés familiales donne lieu à des interprétations divergentes et à des contestations avec VLABEL.

4. Possibilité maintenue d’obtenir une décision préalable

Comme auparavant, il reste possible – sans que cela soit obligatoire – d’introduire auprès de VLABEL, préalablement à l’acte authentique de donation, une demande visant à confirmer le respect des conditions d’application du régime préférentiel. À la suite de la réforme, VLABEL pourra également se prononcer, dans le cadre de cette demande d’attestation préalable, sur le rapport d’évaluation.

Depuis le 1er janvier 2026, une attestation préalable peut également être obtenue en matière de succession concernant une société familiale. Celle-ci porte uniquement sur le rapport d’évaluation.

Alors que l’attestation délivrée sera contraignante en matière de droits de succession, elle ne procurera, en matière de droits de donation, la sécurité juridique nécessaire que dans la mesure où les informations communiquées sont exactes et complètes et où les circonstances restent inchangées.

En matière de droits de succession, la demande d’attestation préalable devra être introduite dans les 30 jours suivant la date du rapport d’évaluation et au plus tard avant le dépôt de la déclaration ou l’expiration du délai de déclaration. En matière de droits de donation, la demande devra être introduite dans les 30 jours à compter de la date de l’évaluation des actions et, au plus tard, avant l’acte authentique de donation.

Une attestation préalable en matière de droits de succession est valable sans limitation dans le temps, tandis qu’une attestation en matière de droits de donation n’est valable que pendant 60 jours.

C. Une analyse préalable approfondie s’impose pour les sociétés familiales détenant de l’immobilier résidentiel

À la suite de la réforme du régime préférentiel, l’immobilier résidentiel est donc, par principe, exclu de l’exonération des droits de donation ou du taux réduit applicable en droits de succession. Cette exclusion existait déjà auparavant pour les entreprises familiales et est désormais étendue aux sociétés familiales. Une exception est uniquement prévue pour les sociétés familiales exerçant une activité immobilière résidentielle.

Si le législateur décrétal a entendu aligner le champ d’application du régime préférentiel sur son objectif initial, il existe néanmoins un risque que cet objectif ne soit pas atteint dans certains cas. Tel pourrait notamment être le cas pour des entreprises familiales qui détiennent de l’immobilier résidentiel mais l’utilisent effectivement dans un cadre professionnel. Il en va de même pour les entreprises familiales exerçant une activité immobilière résidentielle qui ne rempliraient pas – ou de justesse – les conditions de chiffre d’affaires et d’emploi précitées.

En outre, l’accès au régime devient plus complexe, tant sur le fond que sur le plan procédural.

Pour les sociétés familiales, et en particulier pour celles détenant de l’immobilier résidentiel, l’application du régime préférentiel nécessite une préparation et un accompagnement rigoureux. Même lorsqu’une transmission à la génération suivante n’est pas encore envisagée à court terme, il est recommandé d’examiner dès à présent si, et dans quelle mesure, les conditions d’application du régime sont remplies. Une analyse réalisée en temps utile permet en effet de prendre les mesures nécessaires afin de bénéficier de manière optimale du régime préférentiel.

Au sein d’Andersen in Belgium, nous pouvons vous assister dans cette analyse, tant via notre département Tax que via notre département Real Estate. N’hésitez pas à nous contacter pour toute question éventuelle.