Le décret flamand sur le bail à ferme expliqué (13ème partie)

1. Lorsque le bailleur est exproprié

Si le bailleur est exproprié, l’ancienne loi sur le bail à ferme indique clairement dans les travaux préparatoires que les conséquences d’une expropriation d’un bien loué échappent au champ d’application de la loi sur le bail à ferme. En cas d’expropriation judiciaire, le bail est résilié de plein droit par le jugement déclarant l’accomplissement des formalités. 

Dans le nouveau décret sur le bail à ferme, l’expropriation n’est également que très brièvement citée. 

Dans le cadre du bail à ferme de carrière, il est prévu que le bailleur peut résilier à tout moment le bail en cours afin d’utiliser le bien loué conformément à sa destination finale si le bail porte sur un terrain exproprié par une administration publique ou une personne morale de droit public après la conclusion du contrat. 

En outre, le décret sur le bail à ferme reprend une disposition de la loi sur le bail à ferme qui prévoit qu’en cas de relocation d’un bien acquis ou exproprié pour cause d’utilité publique, l’ancien preneur bénéficie d’un droit de priorité au fermage maximum autorisé. Le calcul de ce fermage maximum autorisé est également prévu dans le décret sur le bail à ferme.

2. Quelles sont les terres agricoles susceptibles d’être expropriées ?

Comme indiqué plus haut, la nouveauté du décret sur le bail à ferme est que le bailleur peut résilier le bail à tout moment afin d’utiliser le bien loué conformément à sa destination finale, si le bail porte sur un terrain qui sera utilisé pour le boisement ou la production de nature. L’article 10 du décret sur le bail à ferme fixe les conditions applicables :

7° L’expropriation concerne des terrains qui seront affectés au boisement ou la production de nature si l’ensemble des conditions suivantes sont remplies :

(a) le terrain a une superficie commune et contiguë d’au moins 0,5 hectare ;

(b) le boisement ou la production de nature se poursuivra pendant une période d’au moins 24 ans ;

(c) le terrain se situe :

1. soit une zone désignée sur un plan d’exécution spatial définitivement établi et relevant de la catégorie d’affectation de zone « zone forestière “ ou ” zone naturelle », mentionnée dans l’annexe à l’arrêté du Gouvernement flamand du 11 avril 2008 fixant les modalités relatives à la forme et au contenu des plans d’exécution spatiaux, dont le texte a été adopté par l’arrêté du 11 avril 2008 ;
   
2. soit dans l’une des zones suivantes désignées sur un plan de secteur, un plan général d’aménagement ou un plan particulier d’aménagement : « zone forestière », « zone verte », « zone naturelle », « zone naturelle d’intérêt scientifique », « zone de développement de la nature » ou « réserve naturelle » ;
   
3. soit une zone spéciale de conservation telle que visée à l’article 2, 43°, c), du décret du 21 octobre 1997 concernant la conservation de nature et le milieu naturel ;

d) en cas de boisement, celui-ci ne s’effectue pas dans le cadre de l’obligation de compensation visée à l’article 90bis, §2, du décret forestier du 13 juin 1990 ; 

8° concerne des terrains qui seront affectés au boisement ou la production de nature si l’ensemble des conditions suivantes sont remplies :

(a) le bail a été conclu avec une commune;

(b) le boisement ou la production de nature concerne un terrain d’une superficie contiguë d’au moins 0,5 hectare ;

(c) le boisement ou la production de nature se poursuivra pendant une période d’au moins 24 ans ;

(d) le boisement ou la production de nature ont été approuvés par le conseil communal ;

(e) le bailleur n’a pas désigné lui-même le terrain dans un plan d’exécution spatiale comme zone agricole ;

(f) en cas de boisement, celui-ci ne s’effectue pas dans le cadre de l’obligation de compensation prévue à l’article 90bis, §2, du décret forestier du 13 juin 1990.

En cas de résiliation en vue d’un boisement ou d’une production de nature, le juge peut refuser de valider la résiliation si la viabilité de l’exploitation existante est gravement atteinte. 

Le juge peut également limiter la validation de la résiliation à certaines parcelles ou à une certaine superficie, mais uniquement dans le but de mettre la résiliation en conformité avec les dispositions relatives à la viabilité de l’exploitation existante.

Pour les cas suivants où la viabilité de l’exploitation du locataire est gravement atteinte, veuillez-vous référer à la partie 4 de cette série d’articles.

Pour le calcul de la superficie des parcelles pour lesquelles la résiliation a été donnée, il est également tenu compte de la superficie des parcelles qui ont déjà fait l’objet d’une résiliation en vue de boisement ou de production de nature durant une période de 27 ans précédant la résiliation. Pour calculer la superficie de l’exploitation du preneur, on prend en compte la moyenne des superficies des trois dernières années telle qu’elle a été déclarée dans la demande unique.

Si vous souhaitez obtenir plus d’informations à ce sujet, n’hésitez pas à contacter nos spécialistes à l’adresse info@be.Andersen.com ou au +32 (0)2 747 40 07.