La Cour de cassation confirme la responsabilité disciplinaire et personnelle de chaque agent immobilier, y compris lorsqu’il exerce au sein d’un groupe immobilier

L’affaire portait sur la responsabilité disciplinaire d’un agent immobilier exerçant au sein d’un groupe immobilier de grande envergure.

La Cour a confirmé un principe fondamental: toute personne inscrite comme agent immobilier auprès de l’IPI (BIV / Institut Professionnel des Agents Immobiliers) reste en tout temps personnellement responsable du respect de la déontologie pour ses actes, indépendamment de l’organisation dans laquelle elle exerce.

L’affaire

Un agent immobilier avait géré pendant plusieurs années des dossiers au sein de son propre bureau.
Après la reprise de ce bureau par un grand groupe immobilier, il a continué à exercer en tant que collaborateur indépendant au sein de cette structure.

À la suite de plaintes concernant, entre autres :

• des contrats irréguliers,
• des manquements administratifs,
• le non-respect des règles professionnelles,

il a été poursuivi disciplinai­rement par l’IPI.

La Chambre d’appel l’avait acquitté au motif que le dirigeant du groupe immobilier s’était présenté comme le « responsable déontologique » et avait fait rectifier certaines erreurs.

Cassation : la responsabilité ne peut être externalisée

La Cour de cassation a annulé cette décision.

Elle a clairement indiqué que le fait qu’un autre agent immobilier, un dirigeant ou un groupe immobilier se présente comme responsable déontologique ou corrige certaines insuffisances n’a aucune incidence sur la responsabilité disciplinaire personnelle de l’agent ayant commis les manquements.

La responsabilité disciplinaire est :

• personnelle,
• non transférable,
• et attaché à l’inscription individuelle de l’agent auprès de l’IPI, et non la structure interne du bureau.

Pourquoi cet arrêt est-il si important ?

Cet arrêt met fin à une pratique selon laquelle les agents immobiliers pouvaient se réfugier derrière :

• une structure de groupe,
• une société,
• ou un « responsable » formel, tel qu’un dirigeant du bureau dans lequel ils exercent en tant que collaborateurs indépendants.

Cassation clarifie

Le juge disciplinaire se concentre sur la personne qui a posé l’acte, et non sur l’organigramme du bureau.

Cela s’applique même lorsque l’agent :

• n’est pas dirigeant,
• agit sous instructions,
• ou fait partie d’un réseau plus large.

Conséquences pour le secteur

Pour les bureaux et groupes immobiliers, cela signifie :

• chaque agent immobilier inscrit assume son propre risque disciplinaire ;
• les structures internes de compliance ne protègent pas contre des sanctions personnelles.

Pour les clients, cela signifie :

• ils peuvent s’adresser directement à l’agent immobilier qui a traité leur dossier ;
• et non exclusivement à une société.

Conclusion

La Cour de cassation confirme ainsi un principe essentiel de la profession immobilière:
La déontologie est personnelle. Toute personne exerçant comme agent immobilier reste personnellement responsable de ses actes, quel que soit le bureau ou la structure dans laquelle elle travaille.

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Pour plus d’informations sur ce sujet, vous pouvez contacter l’équipe Real Estate d’Andersen en Belgique.
Ulrike Beuselinck  (Partner – Mediator) & Koen De Puydt (Managing Partner)